这段时间恒大陷入了巨大的动荡中，恒大财富高管被捉了，有消息说中国恒大原董事会副主席夏海钧在去年回国之后就被控制了。恒大人寿也正式被接盘了。恒大的境外债务重组也搁置了。

整个恒大帝国看起来是摇摇欲坠了。似乎恒大这场大戏也是走到了尾声。根据今年年中财报显示，中国恒大负债2.3万亿。

这个数字到底有多大，我们就不用说了，稍微有点脑子的人就可以明白。可是很多人都在想一个问题，那就是许家印到底是如何做到这一切的呢？要知道1997年他去广州创立恒大之前，他还是一个打工仔。

普通人别说借到2.3万亿了，就是借了2.3万都难。1997年恒大建立，2007年的时候，恒大负债是141亿。2023年恒大负债又来到了2.3万亿。说借钱能力，许家印估计是世界第一了。

那么恒大这2.3万亿负债到底是如何炼成的？

很多人对于房地产公司的负债并不熟悉，在财报上体现出的负债，并不代表都是银行欠款，甚至银行欠款或者有息负债都是一小部分而已。

目前恒大这2.3万亿的负债里面，其中包括了6千多亿的合同负债，借款也是6千多亿，剩下则是1.2万亿左右的应付债款。

合同负债是什么意思呢？房地产公司卖了房子之后，在房子交付给购房者之前，房地产公司收到购房者的购房款，这部分是不能算是收入，而要算是合同负债。

恒大在暴雷之前，每年的销售额就高达几千亿，每年卖出几千亿的房子，没交楼之前就是负债了。

恒大是在2009年上市的，当年恒大的营收是57亿。到了2020年的时候，恒大的营收已经增长到了5千多亿，差不多增加了100倍。

疯狂的扩张速度，就让恒大的合同负债也是迅速暴涨。

疯狂的扩张速度，除了让合同负债迅速扩张之外，应付债款也是疯狂增加。应付债款是什么呢？简单来说，那就是恒大拖欠各个合作伙伴的钱。

比如说恒大找你去帮他装修，之后装修费用一直没有结算，那就成为了应付债款了。恒大的规模这么大，于是合作伙伴非常多，那么只压着供应商一个月的债款，这些也可以形成庞大的资金池。

其实任何一个公司做生意都会这样，可问题就是恒大一方面压着供应商的应付债款，另一方面却把钱挥霍出去了。

相比之下，恒大的借款并没有很多人想象那么多，也就是6千多亿。在恒大这2.3万亿的负债中，需要支付利息的，其实也就是这6千多亿的欠款。并不是2.3万亿的负债都需要支付利息。

很多人说许家印从银行借了2.3万亿，这个说法是错误的。哪怕是6千多亿的借款中，也不都是从银行借的，除了银行，还有恒大在境内外发行的债券。这些债券的利息可比恒大高多了。

看懂了恒大的负债结构，你就明白恒大暴雷之后，到底谁的损失最大的，谁的损失最小？基本上银行是损失最小的，因为在银行借钱都是需要抵押，恒大还不上钱，那就会拿走抵押物或者质押物，比如说恒大物业那100多亿，就是被恒大集团拿去质押给银行了，最后恒大集团还不上钱了，恒大物业的100多亿就被银行划走了。

供应商的损失也没想象中那么大？虽然恒大总计拖欠了1.2万亿的应付债款。哪怕恒大这些钱都没还了，供应商的实际损失也没有1.2万亿。为何这么说呢？

因为供应商肯定是有利润的，正常来说有3成左右的利润，这么一算的话，供应商的损失就在7成左右，不过很多供应商之前跟恒大肯定有生意合作，他们以前也肯定赚过恒大的钱，这么一算的话，其实恒大不还钱了，对于单一的供应商来说，损失并没有想象那么大。

其实损失最大的就是购房者了。这6000多亿的合同负债，等于的就是全国几十万套还没交付的房子了。对于普通家庭来说，一套房子就是三代人的全部资产了。多少人都是掏空三代人的钱包才凑够了首付。

可是如今房子没了，贷款却还要继续交。之前武汉一个女人就是因为这个事情跟儿子儿媳妇闹翻了，如今房子没了，家也没了。

恒大的债务可以迅速壮大，有几个关键点。第一个就是2008年。这一年恒大因为金融危机跟自身负债率太高的问题，最终上市失败了。

随后许家印成功说服了香港的周大福、科威特投资局、德意志银行给银行投资了5亿美元。这笔钱成功帮助恒大在2009年上市，并且缓解了恒大的资金问题。上市之后，恒大开始往三四线城市下沉，仅仅用了4年的时间，恒大的销售额就突破了1千亿。

同时也是在这4年的时间里面，恒大疯狂在三四线城市拿地，那个时候很多小城市的地价还没涨起来，其实恒大也算是捡了一个大便宜。

高周转、高负债的模式，也让恒大的负债随着销售额迅速扩大。2014年开始，恒大又开始重回一二线城市布局，销售规模也是从1千亿开始往几千亿发展。这个时候恒大又一次出现了资金的问题。

最终许家印成功说服了苏宁、正威等企业给恒大投资了1300亿，当然双方也是签下了对赌协议。如果恒大无法在规定时间内回归A股上市，那么恒大就必须回购股份，而且还需要支付利息给投资者。这笔投资暂缓了恒大的资金问题。

可是因为恒大当时没有暴雷，最终让债务的雪球是越滚越大。2019年恒大负债为1.75万亿，负债率是83%。2021年暴雷的时候，负债就达到了1.97万亿，如今更是达到了2.3万亿。

同时负债率更是从2019年的83%涨到了如今的136%。回想一下，1997年创业之前，许家印竟然还只是一个月薪几千元的打工仔，真的是让人无法想象，这背后到底有什么力量在推动？