1、土地成本

土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费(城镇土地)或征地费用(农业用地)

2、建安工程费

主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。

3、前期工程费

项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。

4、基础设施建设费

建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。

5、公共设施配套建设费

居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。

6、开发期间税费

各地区不同，缴纳的税费也不同。一般按建安费的8%—15%估算。

7、其他费用

按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。

8、不可预见费

一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。

二、开发费用

9、管理费用

开发成本的2%-3%。

10、财务费用

为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。

11、销售费用

一般取销售收入的3%—5%。

房地产公司发生开发成本的会计分录怎么做

(1)开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费);前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”);基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费);公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出)，分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：

借：开发成本——土地开发

贷：银行存款

或应付账款——XX公司

分配开发的间接费用

借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本(或计划成本)*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本(或计划成本)/应负担该设施开发产品的预算成本(或计划成本)*100%

发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发)

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用(能够分清对象的)

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造(根据提出的已完工程月报或是价款结算单)

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

应付工资

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本——代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发

贷：开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：开发成本——代建工程

贷：开发成本——代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

(2)开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等

借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：开发产品

贷：开发成本——房屋开发