抵押权与租赁权的关系规定在原《物权法》第190条和《民法典》405条中。

《物权法》第190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《民法典》第405条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。

民法典实施后，《物权法》失效，租赁权对抗抵押权的条件由“订立抵押合同前抵押财产已出租” （即租赁合同签在抵押合同前）改为“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有”（即租赁合同签在抵押登记前且已由租赁方占有）。删除了“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，立法者认为，对于承租在已办理抵押登记的房产的租户，明知风险而承租，法律不予保护。

这次修订起到了积极的效果，因为过去存在倒签租赁协议，损害抵押权人利益的情况。如抵押人（借款人）与承租人签订租赁协议，抵押人（借款人）再向银行签订贷款协议，办理抵押贷款，或者抵押人（借款人）与承租人恶意串通，将租赁协议倒签在抵押贷款协议前。在抵押物被执行过程中，承租人拿出租赁协议向执行法院提出执行异议，对抗抵押物的执行程序。

实践中，还存在抵押人损害承租人利益的情况。如抵押权人和抵押人签订抵押合同后，在办理抵押登记前，抵押人将抵押物出租给承租人。当时承租人无法查到不动产抵押登记，而将租金支付给抵押人，甚至花费了较大的前期投入。

《民法典》实施后，租赁协议要签在抵押登记日期前，且承租人只能实际占有，才能对抗抵押权人。因此，债权人在办理抵押登记前，应当核查抵押物有谁实际占有这一关键事实，并固定相应的证据。

对租户来说，为避免承租房产设有抵押权而被处分，在签订租赁协议并交付租金前，一要事先查询房产是否有抵押登记，二是租赁合同中要对租期内租赁房屋的抵押、转让作出约定，三要签订租赁合同后及时入住，防止未及时入住导致租赁优先权丧失。