同样是贷款500万买房，二套房贷款利率要5.39%，20年期还款总额是818万元。如果这时有人告诉你，可以申请20年期的抵押经营贷，利率3.85%，本息合计717万元，整整少了100万，你会心动吗？

不要怀疑眼前发生的一切，银行系统并没出BUG，也不是非法的金融骗局，只要符合一定的资质要求，就能通过“抵押经营贷”，做到20年期，最低年化3.8%的贷款。

如此便宜的钱自然带来了更多的需求，楼市开始升温，炒作投机又开始出现。当扶持疫情下中小微企业的经营资金，摇身一变成了买房资金开始在市场流转时，曾经的屠龙少年最终也变成了恶龙。

直降百万的诱惑

打算置换一套二手房的陆女士，由于认房认贷的要求，被界定为二套房，首付成本和贷款利率大幅抬高，让她一直犹豫要不要出手。直到她接到了一个让她无法拒绝的电话，对方为她介绍了最低年息3.85%的贷款，最长可以贷20年，同样是正规银行放款，同样是快速拨款，却比她的二套房贷利率足足低了近200个基点。

代办的业务员为陆女士算了一笔账，贷款500万元的情况下，陆女士属于二套房，房贷利率要在基准利率基础上上调1.1倍，20年贷款的年化利率大约为5.4%，按照每月等额的还款方式，合计本息为818万元。而按照对方推荐的贷款方式， 500万元，借贷20年，利率最低为3.85%，同样在每月等额还款的情况下，每月实际还款金额减少了4000元，合计本息为717万元，20年就能节省100万元的利息支出，这令陆女士心动不已。

贷款中介机构“雪中送炭“的推荐就是最近频频见诸报端的“抵押经营贷”。

大部分人对其并不熟悉，因为这实际上是针对企业经营性的抵押贷款，是银行对公业务的一种，普通人很少遇到也就不甚了解了。

2020年，为了扶持被疫情和洪涝灾害影响的实体经济，决策层要求金融系统向各类企业让利，使得面向小微企业的贷款利率一度从超过5%，下降到4.75%、4.35%，下半年更是低到3.85% 。

为了进一步方便企业将资金尽快投入到企业的日常经营中，“抵押经营贷”放款非常快，对于资质好的企业，只要抵押房产，甚至能在10天内拿到贷款，如果抵押物是京沪等一线城市的住宅，还可以申请到评估价七成左右的贷款。这些实打实的让利，为的就是让企业维持经营，稳定经济，助力发展。

但现实中，总是有一些“聪明人”善于钻空子。部分银行通过“抵押经营贷”放出的资金由于必要的缺乏监管，在一些中介机构的帮助下，开始流入了楼市。

“我们和全北京市的银行都有合作。主打4种产品，利率比首套房贷都低。无论是买房贷款，还是用低息贷款置换掉原有的高息房贷，都可以帮忙操作。”一位贷款中介机构人士对北青-北京头条记者表示。

这位自称王经理的机构人士详细对记者介绍到，他们的产品对于借款人的年龄要求基本都是18-65岁，贷款总额在1000万元以内，各类产品会根据借款年限不同做到不同的利率，最短5年，最长20年，利率从3.8%-4.5%不等。

“现在不少人都是拿到钱去买房的。”王经理坦言，在北京房地产市场信贷杠杆被严控后，这种抵押经营贷的利率优势就显现出来了。并且要求的条件并不高，一个是名下有公司，一是抵押物为房子。

他们机构就可以帮助注册或买一个经营年限符合要求的空壳公司。而对于名下无房，打算通过这种低息贷款买二手房的人，他们也提供垫资服务，先行垫付数百万元的购房款，以全款方式买下房产，然后再抵押，从而获得经营贷，偿还给机构。只是这个垫资过程会收取一定比例的费用，根据垫资和获得贷款的总额度，收费在十几万至几十万元不等。

虽然价格不菲，但低息利率的诱惑，仍旧让不少人选择这样的“曲线救国”，冲入楼市。

“你背着利息5.36%的房贷，我换成3.85%的抵押经营贷，我们都获得了房子，都有光明的未来”你曾以为是旺盛的需求推着楼市向上，实际上是又有“聪明人”拿到了更便宜的钱。

完整的“产业链”

供需关系是生意的底层逻辑。抵押经营贷需求如此旺盛，对应的生意自然也相当红火。

在微博上，从2020年初，就有不少地产类的大V就将抵押经营贷视为吸粉的重要手段和流量密码。

他们在微博里会神秘地宣称，有一条鲜为人知的买房“捷径”，可以省一大笔钱。然后开始讲自己一个朋友的买房案例：明明已是多次置业，却拿到了比首套房贷还低的利率，羡慕不？这时再贴上某个热销楼盘的现场图片，人挤人排队的照片，配上几句“深夜售罄，抢光了”之类的吸睛言论，自然引发了好奇。

当有人留言询问什么“捷径”时，大V们就会在回复留言时让你私聊或者加小密圈，微信群等等。

“微博粉丝30多万，粉丝群8个，这还不是顶级大V的数据。”一位群主告诉记者，这些地产大V会趁着知道抵押经营贷的人不多，将其视作引流，吸引更多人进群，可以直接介绍给贷款机构，也可以将置业群作为潜在客户，用来帮助开发商推广项目获利。”

当然，这些大V是不会真的帮你去办贷款，走流程的，再把你拉进来之后，就该机构入场了。

正是机构与银行间无声的默契，让抵押经营贷，有了从支持实体，改流向房地产的可能。

某股份制银行的贷款专员告诉记者，一些资质有问题或者有其他棘手问题的借款人，会去找机构贷款。机构再协助借款人以企业贷款的名义，办理经营贷。以他所在的分行为例，内部评估下来7-8成的企业主，贷款后的资金是用到生意中了，流向企业经营去了。但有没有投资去向股市、房市？肯定有的。只要提供的材料，表面合规也就睁只眼闭只眼了。

从2020年底一直到各地发声严查抵押经营贷之前，陆续有多家银行都推出了3.85%的年利率。只是每家银行推出的时间、节点不同，期限、还款方式、对抵押物房产的市值、细则要求不同。

贷款机构这时候就负责根据借款人的要求，选择适合的银行，看哪些银行既能满足要求，又愿意房贷，到最后就是一个匹配度的问题了。该专员表示，通常情况下，如果银行放款额度宽松，而借款人说是用于企业经营，有额外收入，申请了抵押贷，一周以内也就获批放款了。

最大的风险是借款人的

红火归红火，但抵押经营贷流入房市的生意本就是灰色地带，而且会客观上绕开认房认贷的政策，造成楼市需求过旺，也不出意料地引来了监管风暴。

1月30日，北京银保监局发布消息称，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。同时，北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。

无独有偶，1月29日晚间，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求银行严格审核首付款资金来源和偿债能力，对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的，应拒绝其房贷申请，将其列入黑名单，并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。并对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。

显然，监管一旦发力整治，违规资金流入楼市的缺口也将就此封住。从京沪两地的表态来看，甚至会对2020年已发放的经营贷进行自查，这意味着，明知违规而选择抵押经营贷的借款人，将成为最大的风险承担者，这些借款人花了十几甚至几十万元完成的抵押经营贷如果被认定违规，甚至有被停贷或者要求偿还的风险。

北京金诉律师事务所主任，房产律师王玉臣就表示，对于楼市而言，不少人选择这种方式入市是为了炒房，纯属投机行为。无形中抬高了房价，扰乱了房产市场。所以相关部门三令五申不允许经营贷流入楼市。

经营贷本身也是有风险的，对于金融市场而言，也扰乱了金融管理。比如经营贷是一种特殊的贷款方式，整个大盘也不是无限的。资金流向房地产后，无疑将侵犯到其他真正需要这方面资源的中小企业家。

而对于个人借贷者来说，一旦被查出将面临停贷，偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，还将面临房产被拍卖，房财两失的风险！

无论出于以上哪一点原因，监管对于抵押经营贷的收紧已是板上钉钉的，在整个产业链条中，银行可能只是因此受到批评，大V和机构们早已赚到了钱，只有借贷者在承担最大的风险。所以，又回到了那句话，各论各的生意，各打各的算盘，只有风险与后果是每一个铤而走险的购房人的。