第十四条

建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

【本条是关于发包人擅自使用未经验收的建设工程出现质量瑕疵的，其责任应如何认定的规定】

一、背景依据

由于房屋建筑是较永久性的建设项目，建设工程质量关乎人民生命和财产安全，为了确保工程质量不出问题，国家对建设工程从勘察、设计到施工以及最后竣工验收等各个阶段、各个环节都作出了相应保证工程质量的明确规定。

向发包人交付合格的建设工程是承包人的合同义务。因此，通常情况下，工程质量出现问题，除因发包人的原因所致，应由承包人承担责任。但是在特定情况下，即本条规定的发包人擅自使用未经验收的建设工程，应自行承担相应责任。

《2004年解释》在第十三条中对发包人擅自使用未经验收的建设工程出现质量瑕疵的，其责任应如何认定作出规定。

新解释照搬《2004》年解释第十三条，列为新解释第十四条。

二、发包人擅自使用未经验收的建设工程，出现质量问题，应自行承担

《民法典》第七百九十九条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

建设工程的竣工验收，是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，也是建设过程中最后一个工序，是全面考核基本建设工作，检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节，是房屋从建设生产转入使用的一个重要的标志。交付使用的房屋必须经过这一环节。

建设单位在具备竣工验收条件时应当及时组织参加验收，没有经过竣工验收或者验收未通过的，发包人不得提前使用。发包人擅自或强行使用，即可视为发包人对建筑工程质量是认可的，或者虽然工程质量不合格其自愿承担该后果。因发包人使用未经验收的工程，其应当预见工程质量可能会存在质量问题，而且使用验收不合格的建筑工程就更直接说明发包人对不合格工程予以认可。随着发包人的提前使用，其工程质量责任风险由施工单位随之转移给发包人，而且工程交付的时间，亦可认定为发包人提前使用的时间。

三、发包人仅对其擅自使用部分承担工程质量风险责任

工程未经验收，发包人擅自使用，其质量问题自行承担的范围问题，最高院在制定本条解释时，有不同意见，一种意见认为，发包人只要擅自使用未经竣工验收或者验收不通过的工程，无论使用多少，均应承担全部工程的质量责任。其理由是，建筑工程是一个整体，发包人一但是用其中一部分，施工单位对其他部分几行无法进行施工或管理。另一种意见认为，发包人仅应对适用部分承担工程质量责任。理由是：（1）依照有关规定，建筑工程质量责任应由施工单位负责，对发包人应承担的质量责任应作严格限制，不应作扩大性解释。（2）规定发包人对适用部分承担责任较为合理。当事人签订的建设工程合同，有的是一幢高层大楼，有的是几幢楼，也有建设一个或几个小区的，如果不限制使用部分，那么一幢楼仅使用一层，或者一个小区几幢楼仅使用了其中一幢，发包人就承担整幢大楼和整个小区的工程质量责任，而施工单位就此免除了责任，其明显不合理。最终，最高院采取了后一种意见，即发包人仅对适用部分承担质量责任，对于未使用部分，出现质量问题，仍应由承包人承担责任。

对于发包人擅自使用建设工程，其自行承担的质量责任范围，是否包括除地基基础工程和主体结构质量以外的所有质量问题。有观点认为，发包人擅自使用应承担的质量责任应限于与其使用有关的质量问题，与其使用无关的、能够明确即使发包人不擅自使用也会出现的质量问题，如房屋漏水、墙面粉层水泥不符合设计标准等，应由承包人承担责任。对此，最高院观点认为，发包人承担的质量责任应是除地基基础工程和主体结构质量以外的所有质量问题。理由主要两点，一是本条规定的文意推导，二是为了落实《民法典》、《建筑法》等关于“建筑工程竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定而制定，是为了防止适用未经竣工验收的工程，给人民群众生命和财产安全造成危害和损失而作出的强制性规定，对于发包人具有一定的惩罚意义。

四、承包人在建设工程合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任

这项规定是依据《建筑法》第六十条第一款“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量”的规定作出的。无论建筑工程是否经过验收、发包人是否擅自使用，如果建筑工程在合理使用寿命内地基基础工程和主体结构质量出现问题，承包人仍然要承担责任，该规定是法律强制性规定。这是承包人依照法律规定必须履行的工程质量保证义务，如果出现问题承包人必须承担民事责任。

关于“合理使用寿命”问题，目前国家还没有统一规定，具体各类建筑工程的合理使用年限，要根据建筑物的使用功能、所处的自然环境等因素，由有关技术部门作出判断。根据《民用建筑设计通则》规定，民用建筑的设计使用年限分四类：一类是临时性建筑，设计使用年限为5年；二类是易替换结构构件的建筑，设计使用年限为25年；三类是普通建筑物和构筑物，设计使用年限50年；四类是纪念性建筑物和特别重要的建筑，设计使用年限为100年。建设单位如果有低于或者高于工程合理使用年限要求的，应在合同中予以明确。