《中华人民共和国契税法》和《中华人民共和国城市维护建设税法》将于2021年9月1日起正式施行，现对两部新法做些简单解读。

关于《契税法》，2020年8月11日第13届全国人民代表大会常务委员会第21次会议通过《中华人民共和国契税法》，从2021年9月1日起实施，届时，从1997年10月1日开始生效实施的《中华人民共和国契税暂行条例》废止。契税法提高到了法的道路上，一方面是法律地位的提升，一方面也是在本次立法过程中，将二十多年来散落在契税暂行条例、暂行条例实施细则以及财政部、国家税务总局相关函件、通知里的契税有关规定进行了汇总，也对原来规定模糊或者遗漏的地方进行了补充，是我国税法体系完善的重要举措。

本次通过的契税法合计16条，虽然条数少，但是内容涵盖全面，从纳税人、征税对象、纳税义务、发生时间、计税依据、税率、法定减免、征收管理几个方面做了全面的规定。

对于契税税率，本次契税法颁布后，现行契税暂行条例1997年开始实施时规定的契税税率3%~5%，本次通过的契税法完全沿用该税率，没有变化：一是法定税率，即契税法规定的税率是3%~5%。二是适用税率，由省、自治区、直辖市报备财政部和国税总局后可以执行的不同税率 。三是日常买房所涉及到的1%、1.5%、2%的税率则是依据财税[2016]23号文件，由财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知执行的优惠税率，具体跟我们每个人相关的政策，一、对于个人购买家庭唯一住房，家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，面积为90㎡以下的，减按1%的税率征收契税。面积为90㎡以上的，减按1.5%税率征收契税。对于个人购买第二套改善性住房，面积为90㎡及以下的，减按1%的税率征收契税。面积为90㎡以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭购买的家庭第二套住房。

对于契税免征范围，对于契税的免征范围，契税法规定了六种情况免征契税，第一条，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地，房屋权属，用于办公，教学，医疗，科研，军事设施的，免征契税。第一条属于原契税暂行条例，内容没有变化，第二条，非盈利性的学校，医疗机构，社会福利机构承受土地、房屋权属，用于办公，教学，医疗，科研，养老、救助的，免征契税。第二种情况是对于这些机构在民办学校，医疗机构在之前的零散文件里的契税优惠进行了汇总和明确，全面归纳，并从法律的层面上明确了非营利性机构的免征待遇。第三条，承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农林牧渔业生产的，还有第六条，依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际驻华代表机构承受土地、房屋权属，这是属于契税暂行条例实施细则里面的内容没有变化，而与纳税人相关的就是第四条和第五条，第四条，婚姻关系存续期间，夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。这是由财税[2014]4号文件关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策通知上的有关内容。但是第四种情况是适用免税，一定要注意适用条件，夫妻关系存续期间就是对时间的限制，只要满足该条件，则房屋夫妻之间的过户，更名、加名，减名以及确定份额等等都是免征契税的。第五条，法定继承人通过继承，承受土地房屋权属，免征契税。这是国税函[2004]1036号文关于继承土地房屋权属有关契税问题的批复中的内容。第五条也是适用免税，也要注意适用条件，这里的条件指法定继承人才享有，只有法定继承人在继承时才免征契税，这里包括法定继承人通过遗嘱进行继承，然而，如果是非法定继承人通过遗嘱，在承受房产土地时则不能适用，应按照接受赠予来缴纳契税。
对于契税的计税依据，基本没有变化，明确以成交价格为确定依据，注意的是，对于成交价格的确定，不仅仅是约定的货币价款数额，也包括以实物、其他经济利益为对价的情况，在赠予等无对价的情况下，由税务局根据市场价核定价格，同时也给予了税务局在价格明显偏低的情况下，以《税收征管法》要求进行调整核定征税的权利。那么，是否价格偏低就一定会被核定？这个要看有是否有正当的理由。比如A十年前购买一套房产，购买的价值是100万元，现在市场价值约400万元，若是二手房交易以少交契税为由，将合同上的价款写为150万元，会被税务局认定为价格明显偏偏低且没有正当理由，仍会按市场核定价格征收契税。

对于契税的申报时间。原契税暂行条例中规定，契税在纳税义务发生之日起10日内进行纳税申报，原规定的纳税义务发生是在土地、房屋权属转移的合同签订之日，而实践中大量的房屋、土地买卖，特别是商品房买卖，契税缴纳都没有单独进行申报，而是在办理权属证书或办理过户时一并缴纳，这个时间绝大多数是超过签订合同时日的，显然这个规定不符合交易习惯。现在契税法调整为契税的申报缴纳时间为依法办理土地房屋权属登记手续之前，这样更加符合日常房产交易习惯。就是说现在对于纳税人购买房屋之后，这个契税缴纳时间没有明确的说明，只要是大家在办理这个土地房屋权属登记手续之前办理就行，只要是办理房产证之前，缴纳契税就可以。

最后对于契税法中关于申请退税的相关规定，本次契税法新增亮点也是以往契税征收历史上发生重大变化的一点，就是第十二条规定的申请退税。在依法办理土地房屋权属登记前，权属转移合同权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。这个是非常贴近纳税人日常买房行为的一条法条，现实生活中有太多因为合同的效力问题以及合同履行问题上导致土地房屋不能过户，而原购房人已经缴纳税款的情况，在原契税暂行条例里面或者是原契税暂行条例实施细则里面以及有关财税文件中，都没有对此类情况是否可以进行退税进行明确规定，或说明由于买房屋或者土地标的较大，这个税率即使1%，结果也是成千甚至上万的，如果没有实际履行完成或被撤销导致权属没有变更的情况下，若不能对已缴纳税款予以退还，势必会导致当事人承受重大的利益损失。现在的契税法一锤定音，在权属转移合同不生效，无效，被撤销或被解除的，只要权属转移还没有办理的，已缴纳的契税均可以申请退还。当然，如果纳税人已经办理了权属登记，意味着一次变更已经完成，对应的税费予以结清，在此之后，如果合同被认定为无效或被撤销，解除的，当事人只能重新申请权属变更，再缴一次契税变更回来。这意味着如果纳税人在买房的过程中感觉到这个土地房屋权属变更、合同履行有争议或者是存在潜在风险，那么当事人可以暂缓办理权属登记。

关于《城市维护建设税法》，2020年8月11日第13届全国人大常委会第21次会议表决通过的城市维护建设市场将于2021年9月1日起实行，1985年2月8日国务院发布的《城市维护建设税暂行条例》同时废止。与原城市维护建设税暂行条例相比，按照总体保持现行税制框架和税负水平不变的原则，结合经济社会发展和征管实际，城市维护建设税法对城市维护建设税暂行条例仅做了适当调整，与契税法相比，城市维护建设税可能在日常生活中联系不多，而且城市维护建税法的法条较少，内容也较少，变化比较少。

对于城市维护建设税法的征税范围问题，在中华人民共和国境内缴纳增值税、消费税的单位和个人为城市维护建设税的纳税人，应当依照本法规定缴纳城市维护建设税。第三条，对进口货物或者境外单位和个人向境内销售或劳务服务，无形资产缴纳的增值税、消费税税额，不征收城市维护建设。因为城市维护建设税征税的目的就是在于加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，以消费税、增值税的纳税义务人所缴纳的消费税和增值税作为依据来计算的，本次新法中明确了征税范围为境内，而且对进口货物以及境外单位和个人向境内销售劳务、服务等缴纳增值税和消费税税额，不征收维护城市维护建设税，这更能符合城建税的立法目的。

对于城市维护建设税的计税依据，城市维护建设税以增值税，消费税的税额为计税依据，随增值税、消费税同时征收，本质上就属于一种附加税。城市维护建设税的计税依据应当按照规定扣除期末留抵退税退还的征税税额，这是城市维护建设税作为一种附加税，必须与增值税和消费税进行衔接的一个规定。2018年发布《财政部 税务总局关于增值税期末留抵退税有关城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加政策的通知》（财税[2018]80号）中提到，对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加中的计税依据中扣除退还的增值税税额。此次新税法，是将该政策中的内容和规定上升为法律，以减轻纳税人的负担。举例说明，对于A市市区的甲企业，适用7%的城市维护建设税税率，2020年8月需缴纳增值税100万元，上月申请并取得增值税留抵退税10万元，则其应缴纳的城市维护建设税应该是需缴纳增值税100万元，减去已取得增值税留抵退税10万元，再乘以7%税率，得到的结果就是该企业需缴纳的城市维护降税税额。相当于之前少缴纳的税款，就是已取得增值税留抵退税10万元乘以税率，少交这么多。城市维护建设税就是以计税依据乘以税率，算法比较简单，法条中增加第二条，可以按照相关规定扣除征税留抵、退税、退还的税额，算法依旧比较简单。

对于城市维护建设税的税率，为不增加纳税人的税负，城市维护建设税法平移了城市维护建设税暂行条例有关税率的规定，即按纳税人所在地不同的行政区域实行差别税率，具体为市区7%，县城镇5%，其他地区为1%。

法条最后，前款所称纳税人所在地，是指纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他地点，具体地点由省、自治区、直辖市确定。这是随着城镇化的不断推进，城乡一体化发展以及行政区划的调整，纳税人所在地会随之发生变化，所以各地实际情况有所不同，无法在全国范围内统一明确纳税人所在地这种情况，需要地方根据实际情况具体明确本地区纳税所在地的内涵，这也是法条中还要补充说明的一句话。举例说明，乙企业在D县县城注册成立，但其具体的生产经营集中在邻县C县县城，均适用5%城市维护建设税税率，随着城镇化推进，撤县撤区纳入市区统一规划建设，那么以企业纳税人所在地如何判断，是按注册地还是按生产经营地确认，如果是注册地，则需适用7%的税率。如果是生产经营地，则需适用5%的税率。在这种情况下，就要地方根据实际情况具体明确纳税人所在地。

对于城市维护建设税的计算方法、纳税义务发生时间、扣缴义务人等，法则中，城市维护建设税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税、消费税的纳税义务发生时间一致。分别与增值税、消费税同时缴纳。城市维护建设税的扣缴义务人为负有增值税、消费税扣缴义务单位的扣缴义务的单位和个人，在扣缴增值税、消费税的同时，扣缴城市维护建设税。像这种规定应纳税额的计算方法、纳税义务发生的时间、扣缴义务人等内容，属于一般性规定。城市维护建设税法中对此明确规定，体现了城市维护建设税由条例上升到法律的体系性，具体的内容没有变化。

通过以上解读，不难发现，不管是契税法，还是城市维护建设税法，虽然从暂行条例上升到法律的层面，但是其并未增加纳税人的税负，反而更加是在有些方面上更便利于纳税人。因此，此次契税法以及城市维护建设税法的颁布，仅是我国落实税收法定的重要举措，主要体现了税收政策的平移，提高了立法层次，有利于未来地方税执行的刚性，对于完善地方税体系建设有着重要意义。