发7万房票给学生(超20市松绑多孩家庭买房，为何房子仍卖不动（住房问题）)

撰文 / 李逗

编辑 / 董雨晴

楼市相继解绑，售楼处急切盼望着购房人的回归。然而，至少短期来看，政策的暖风效应还没来得那么快。与此同时，调控的力度和边界也成为业界关注的重点，房住不炒始终是核心。如何有效的促进房地产市场健康发展，这是留给地方的新问题。

从今年1月份以来，楼市调控松绑的政策，开始对外不断地吹暖风，最早多集中于三四线市场，但进入二季度以来，各地发布不同程度松绑房地产调控政策，风刮的尤其猛烈。

最近一段时间，房地产调控政策的发布，到了一个罕见的爆发期。中原地产研究院统计显示，截至5月20日，已经有超过56座城发布政策，包括无锡、苏州、长沙、杭州等重点二线城市，也加入调控大军。全国楼市调控次数高达290次，算下来平均一天两次的调控节奏。

而在上周五（5月20日），央行也急忙下了一场“及时雨”，五年期LPR利率罕见下调了15个基点，这让购房人的按揭贷款压力进一步减轻。

制定出这些调控政策，地方也是用了很大智慧。一方面，“房住不炒”的核心不能动摇，但另一方面，楼市也需要新的增长。

为了吸引更多买房人冲进售楼处，各地绞尽脑汁的推出了很多创新性的调控方式，比如超20座城市推出二孩以上家庭可以多拥有一张房票，还有城市开始给在校大学生们提前发房票补贴，甚至还把购房人的年龄拓展到70岁。

然而，市场信心真的能迅速恢复么？从2021年10月央行首提“两个维护”（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）算起，本轮房地产救市周期已超过8个月。一番调控政策密集发布后，售楼处还在等待购房人群的回归。

房子卖不动了？

作为首个放开限购的省会城市，郑州的调控信号和效果，成为大家关注的重点。

2022年2月11日，5家河南房企的郑州负责人们，受邀来到了河南省住建厅，进行了一次探讨会议。会议目的直接了当——摸底郑州楼市的现状，解决当前的难题。

前来开会的5家房企，分别是建业地产、正商集团、碧桂园、万科和永威置业。长期以来，他们都是郑州楼市的销售主力军。但在去年，即使是写救助信的本地企业建业地产，也没顶得住楼市下行的这波巨浪。

前来开会的开发商们，都忍不住大吐苦水。有人直言希望整治市场上首付分期乱象，有人则提出二手房交易税制过高。

过去的2021年里，郑州市场经历了“7·20”暴雨、半年内零星新冠肺炎疫情反复，再叠加房地产行业整体下行，销售市场一片惨淡。售楼处的项目售价也一跌再跌，从降低1000元左右再到4000元左右。直到大家最终发现，降价真的解决不了问题了。

2021年，郑州住宅市场供应与成交规模同比萎缩了近3成，创近5年最低。自今年2月份以来，郑州市领导留言板上开始频繁出现对开发商“恶意降价”的投诉。

这场会议4天过后，相关负责人也坦言，“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题”。没过多久，郑州就打响了全国第一个全面放开限购限贷的第一枪。市场需要振奋人心的消息。

接下来的两个月里，郑州楼市几乎用遍了调控手段中能用的各项工具。3月1号发布的18条“救市”措施中，涵盖了人、地、钱等要素，取消“认房又认贷”，同时，重新启动去库存利器——棚改货币化安置。力度之大，在近年来的一二线城市调控中实属罕见。但实际效果，难说取得了巨大突破。

郑州本土房企人士王帅表示，“3月份新政出来后，部分项目打折促销力度很大，并且之前的各种限制也减少了，这段时间入市的购房人，主要是刚需为主。但不可否认的是，大量客户在等待，在观望，不敢贸然入市。”

王帅是郑州一家闽系房企的市场研究人员，销售成绩不理想的情况下，郑州当地许多房企面临着生存挑战。王帅所在的公司，也未能躲过裁员危机，“年末裁员25％后，最近一段时间又开始了新的裁员降薪。”王帅感叹道，“行业风雨飘零，不知道我们这些从业者还能坚持多久。”

图/视觉中国

对于目前郑州市场的销售困境，王帅并不觉得在意料之外，“大量的库存，让客户没有很强的紧迫性去进行购买，而企业被迫拉长开发周期，由于资金成本的压力，又要加快周转，就要以价换量，造成的结果是，购房人买的越晚，反而越便宜。”

当地相关部门已经在想办法为房企纾困解难。就在几天之前，建业地产旗下投资额达60亿元的文旅项目——只有河南的51%股权，以及建业华谊兄弟电影小镇的90%股权，最终卖给了本地的一家国企河南文投。然而，遇到经营麻烦的又何止是建业一家，很多本土房企，如名门地产等，都有不同程度的困难。

一位河南本地房企向《财经天下》周刊透露，“之前河南当地曾明确表态，要支持相关部门对康桥地产的相关欠款，但后来问了康桥的朋友，目前还没有具体实施。”

一些数据证明，政策发布的最初1个月对市场的影响最为有成效。比如郑州3月新房成交量环比2月增加了53.07%，二手房成交量环比增加57%。但到了4月份，疫情的反复，以及销售市场的持续下行，新房和二手房又开始下滑。

很多人把郑州4月份销售走低的原因，归结于受疫情影响。但王帅并不完全认同，他觉得，即便是没疫情，郑州市场短时间可能也起不来，“2016年的郑州集中拆迁，造成了需求前置，大量客户在2016-2017年成交，之后市场就一直在走下坡路。由于集中拆迁，土地集中供应，目前存量已经到2年以上的去化周期，而这还只是显性库存，也就是预售库存。”

有业内人士认为，这种市场销售的相对低迷，不单单只是郑州一地，而是几乎所有二三线城市要正视的挑战。比如，从去年9月开始，杭州每月的二手房成交量，都低于5000套。这种情况，已经延续了8个月之久，而与此同时，法拍房的挂牌数据却创下了历史新高。

在刚刚过去的“五一”假期，房企的营销活动数量、规模以及折扣力度较之前都有提升，TOP30房企中超6成推出了区域和集团层面的营销活动，包括折扣、特价房和全民营销返佣金等。

然而，数据也不那么乐观。据西南证券研报，受区域疫情和防控政策的影响，今年“五一”期间，50个重点监测城市累计成交面积同比下降80%，二线和三四线城市全面下行，同比和环比跌幅均在六成以上。

花式松绑限购限售

楼市陷入低迷，鼓励性的购房措施开始相继出台。

只不过，从1月份到3月份期间，很多调控政策都是相当克制的。比如，即使是放松首付，也只是放松公积金贷款首付。就算放松购房资格，也是放在二套购房需求上等进行微小的松动。

一家苏州区域的房企投拓负责人也直言，“苏州政策出得很克制，一个月就出了三次调控，这直接影响了苏州首轮土拍的拍卖积极性。”

在这之前，苏州市场首轮土拍不是没有对房企释放出过暖意，但在房企拿地人士看来，这些政策的实际效果相对有限，“降低保证金比例，土地款节奏之类的规定，对房企缓解资金压力来说，推动作用不太大。缓解房企的资金压力主要靠销售，但现在销售数据不太好，回款较差。”

到了4月底，关于松绑政策，地方政府收到了一针“强心剂”。终于不再“扭扭捏捏”，一些强二线城市如杭州，成都，南京，武汉等相继加入到调控松绑的阵营。

实际上，限购政策的出台，最早要追溯到2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。再往后，限购政策不断优化、细化，最终成为全国市场的调控风向。

而与以往调控政策的放松不同，对比之前的调控力度，2022年的楼市政策出台得依旧谨慎。

以2008年为例，先是金融方面开始大放松，从2008年9月启动降息降准周期，4个月内5次降息，一年期贷款利率从7.47%下调至2008年12月的5.31%；税收上，允许首次购买90平米以下普通住房的，契税税率下调至1%，免征印花税、土增税；个人销售2年以上的普通住宅免征营业税等等，政策不断加码逐步推进。

当时的楼市冰冻只持续了半年，便开始迅速回暖。相较之下，尽管2022年的各地调控政策频出，但房住不炒仍是大前提，各地都在摸索前行，“既怕它没有起色，又怕它起得过猛”。这也反映了本轮调控的主基调。既要体现为促进市场交易的活跃，也体现为要防范借政策放松而进行的炒作。这也要求各地在放宽调控政策时，不能一刀切地取消所有购房限制。南京就曾在5月20日出现了楼市调控“一日游”的现象，本质上是对于调整边界的摸索。

一个新的特征是，基于定向松绑多孩家庭、增加限购套数以刺激购房需求等一系列限购松绑措施，成为不少二三线城市共同的政策发力点。

最先引起市场讨论的，是以往被称为调控“模范生”的长沙。

5月11日，长沙出台了一个非常特别的政策：出租后的房产将不计入到家庭总套数的限制中，打通了租赁和购房的需求，形成了一个十分具有“长沙特色”的调控政策。

长沙向南千里之外的无锡，也在5月13日发文提出：凡是在滨湖就读且无房的在校大学生，凭学校出具的在读证明等即可在滨湖区购买一套新房。这意味着，无锡直接将7.4万张房票，发给了在校大学生，而这也是近两年罕见的将房票和在校大学生绑定的案例。

其中，最引人关注且范围最广的，还是将人口政策和楼市结合在了一起。据《财经天下》周刊不完全统计，包括南京、苏州、东莞、无锡、扬州等在内的超20座城市，都通过定向松绑多孩家庭买房的方式，刺激购房需求。