时光倒流23年。

1998年的中国楼市，出现了一个新鲜而神秘的外来词：按揭。简而言之，就是银行低息借钱给你去购房。

那个时候，上海最核心区的高档住宅也就每平方米5000多元。如此低价，银行还抢着贷款给你去购房。上海第一批“购房赌徒”就是从按揭贷款中萌发而出的。

那时，国家给你政策，只要你想购房，想购几套就可买几套；你买房缺钱，银行无私地给你贷款。你购房只要付了30%，银行借你70%。 但从计划经济土壤里成长起来的人，对“按揭购房”的理解完全是一张白纸。大多数人害怕自己当“房奴”，认为办理按揭贷款就是给银行打工。

这期间上演了房价波澜壮阔的第一幕上涨大戏，大家应该记得，风靡全国的“温州炒房团”就出现在那个年代，他们是第一波的受益者。

他们没有高深的理论研究，完全凭直觉及敢于用“按揭购房”的政策，放大自有资金的购买力。他们在十几年的房价上涨的趋势中，也算是赚足了按揭政策的红利！

然后上演了房价波澜壮阔的第二幕上涨大戏。从08年金融危机后，四万亿计划出台，前十年房产增值了数倍，银行看到房产是最安全的抵押物，09年应运而生了房产抵押消费贷款，但从2011年限购令出台，二套首付提高后，消费抵押贷款才真正进入大众视野。

如果我们把社会人口按照经济概念区分为7、2、1结构，7代表绝大多数无背景、无学历、无资源的“三无”普通人。

在09年就开始有观念做抵押贷款的人，是第二波的受益者。这些年多次使用房产抵押的工具，一直处在浪潮之巅，“7”中的很多普通人从此上升加入到“2”的行列。这些人和家族的经济基础的下限被抬升了一大截，就此奠定了下一代人的高起点。典型的群体为“水库人”。

何为“银行转贷”

2011年前的按揭购房的政策是公开平等的，同样2017年前的消费抵押贷款也都是公开平等的，任何人想做都非常容易。

从1998年房改开始学习香港，采用按揭贷款形式购房，至今仅为23年。而我们都知道，按揭贷款的年限长达30年。如果我们选取1998-2008年办理过房贷的人们作为样本，采访他们一个问题：你们的房贷还在一直还着吗？有极大的概率得到这样的回复：早就提前结清了、早就房产置换了、或者说转贷到其他银行了。

提前结清和卖房置换很好理解，当初的房价的确不高，但收入更低，区区几十万就已经是天文数字了，所以贷款金额最多也才几十万；而这23年间，货币超发，选中了房产作为蓄水池，房价上涨数十倍，当初的刚需大多数都会卖掉原有的房产，买入一套大一点、新一点、离市区近一点的房产，改善自己的住房条件。

20年后，很多当年卖房的人会后悔卖房的决定，当年没有限购、没有限贷、没有严查首付贷，为何不通过抵押贷款再买一套呢？

使用全局之眼分析，有两个原因：

第一，09年之前只有按揭贷款，各家银行基本都不做房产抵押融资贷款，仅有的个别银行能操作一押二押，也由于08年金融风暴，以防止次贷危机的原因被叫停了。

第二，如果不卖房而是抵押出资金，等于首付+尾款全部都是借的。很多人对如此加杠杆心存疑虑，担心自己的收入不够还款，宁可卖掉减少压力。

当时做抵押贷款的人，大多数的房产里面还有按揭贷款的，他们有魄力把按揭贷款还清，“转贷”成了消费抵押贷款，才能把涨了数倍的资金再利用的。

“转贷”的定义是什么呢？简单来说，就是把A银行的贷款，搬家到B银行。

这个“转”字，来源于09-11年风靡全国的“平转”，全称为“非交易性转按揭”。

09年后，出现过四次大规模的转贷阶段。

第一阶段，平转（“非交易性转按揭”）。也就是A银行的按揭搬家B银行，还是办按揭，但是利率打七折。源于09年的七折利率，不但打折，还打七折，这就让之前不打折的，还有85折的人心态失衡了，更加难以置信的是，当年找银行贷款，银行是直接返点的！于是，在09-10年两年间，多少人靠着平转赚了第一桶金，但最终也是昙花一现。

第二阶段，消费抵押贷款（正式名称为“持证抵押贷款”），从09年就开始，持续到2017年底。消费抵押贷款直接让很多家庭在不卖首套房的情况下，还清按揭贷款，转贷到能够操作消费抵押贷款的银行，把房产升值部分足额贷出，提高预算买到了第二套房。此时的消费抵押贷款，最长可以做到30年。

拥有更多胆量和资金充足的人，采用消费抵押贷款+无限房票大法，每年能买两套甚至更多套，直到2017年底，“去杠杆”大幅降低消费抵押贷款的额度，进一步取消了大多数银行的消费抵押贷款的资格，才宣告落幕，现在仅存少量消费抵押贷款产品苟延残喘。

第三阶段，个人经营贷，从2018年开始，持续至今。个人经营贷和企业经营贷，虽然名字只差两个字，但实质完全不同。个人经营贷，实质上是消费抵押贷款的延续，只不过套上了公司的“新马甲”。许多前些年房价战涨过一两轮的人，都在18-20年间，转贷成了低利率的个人经营贷。此时的个人经营贷同样可以贷到30年，20年居多，三年和五年的产品一般无人问津。

第四阶段，2021年起，本次调控后。个人经营贷继续是各大银行的主流产品，但是准入门槛大幅提高：公司成立、持股时间拉长，贷款年限大幅缩短，放款流向趋严等等。

其中影响最大的就是贷款年限大幅缩短。原本很多人是对标按揭贷款的30年来办理抵押贷款的，这些人是真的全额拿去买房的，而买房是长期投资，就算达不到30年，起码有20年也能接受，才会有安全感。

而本次调控打击的极其精准，主流产品基本都是三年期，五年、十年期的屈指可数。

用缩短年限摧毁了他们的安全感，也不敢再拿去买房了，生怕自己三年后还不起，要卖房还债。

出于恐惧的心理，这些人就会主动放弃离场。

正因为你想要长期贷款，偏偏不给你长期，这是极其高明的预期管理，控制了你的需求，从而改变你的行为。

调控用“烦”、“贵”、“罚”来改变申请经营贷买房的行为，现在看来，”烦“其实习惯就好，”贵“也相对没有落实，”罚“更是屈指可数。可是年限短的”短“却是真正影响贷款人的全盘布局。

既然选择了不卖掉原有的房产，而是结清原有的按揭后，再从房产增值部分来再买房，那就要做好“转贷”的准备，这是逃不掉的代价。

当然谁也不喜欢做一件事一波三折，本来认为一次性能解决的贷款，却要在未来多年转来转去，相当于把长跑拆分成接力赛跑，如果下一棒掉链子了，这是难以承受的后果。想想也毛骨悚然。

可是竟然有人主动要求转贷。

主动转贷如，房价上涨后要贷出更多资金，还清按揭转经营贷；利率下降后，高利率产品转低利率产品；短期信用贷太多损害到征信，需要房产转贷提取增额，结清短期负债。

可是很多人并不想转贷，却不得不在某一个期限前被迫转贷。

被动转贷如，三年到期后还清后转下一个三年；月供难以为继需要转贷出更多资金“以贷养贷”；被银行抽贷后被迫转到另一家接盘的银行。

房价上涨期大都是主动转贷，三年到期还不起是个伪命题，最终的目的是永不结清。

而房价横盘期被动转贷为多，不甘心卖房还债离场，总想拉长债务的时间，对冲横盘的截止时间。

公允的办法是，按照目前的货币发行速度，必须要保有负债，既然银行的年限给予的很短，那就需要不停地“折腾”，每过三年还一次（或者重审一次）。

转贷的流程风险并不高，但有一个风险必须提醒。

那就是额度的风险。比如之前在A银行通过高评高贷出的500万，到了B银行却只能贷400万。

这个缺口只能靠自己补上。此时你就会后悔，之前极端激进的预算。

一入侯门深似海，从此“按揭”是路人。楼市发展了23年，从按揭一统天下，到如今非刚需纷纷用全款买房，这是一条普通人建立“自发秩序”路径的漫漫长征。

个人经营贷，已经变成了“明知山有虎，偏向虎山行”的行动，是记录每个人是否具有“自由意志”和“批判意识”的里程碑。