9月底、10月初，天津迎来国家、城市双重级别的救市刺激。

前有认房不认贷、二套首付六变四，后有阶段性调整差别化住房信贷政策、公积金贷款利率下调...堪比一场政策狂欢。

2022年天津落户最新政策细则（2022年天津落户最新政策细则详解）

这些政策，对9月份的楼市成交，其实影响不大。

我们也曾说，新政是需要一段观察期的，10月份的数据，才是关键。

2022年10月，天津全市新建商品住宅成交量约72.1万㎡，环比上涨13.4%，同比下降26.4%；成交金额约130.3亿元，环比上涨19.2%，同比下降20.1%。

价格方面，10月均价18083元/㎡，环比上涨5.1%。

总的来说，10月份天津楼市确实有所回暖，量价实现了双涨。

但是伴随而来的，也有以价换量。

而且，10月份的成交反弹，也不完全是新政的功劳，这其中，有不少区域、不少楼盘的“以价换量”，这个我们下文会具体来说。

这也符合如今的市场心态：

政策诱惑不是买房的唯一条件，对未来的信心和心仪的价格也是关键。

具体来看各区的情况。

市内六区方面，和平区发挥不错。

新增供应是因为中海和平之门加推，拉动了市场新供应；

再加上和平区的新房市场、学区市场本来就稀缺抢手，所以成交量价实现双升。

学区，依旧是不可撼动。

中海和平之门顶着和平区、学区房、小户型三大头衔，卖得好也是理所应当。

另外，10月份，和平之门也是市区的双榜销冠。

据了解，项目最后一栋楼的均价近8万，果然独立行情还得看学区。

河东、河北、红桥的供应量出现猛增，年底了，开发商们也要努力冲刺了。

分别来看，河东、红桥采取了低价策略，拉动了成交面积的增加，毕竟量涨伴随着价跌。

河东区路劲太阳城，据销售透露，75平米成交均价在2.46万/平米，相比九月，每平米降了1000左右；

红桥区九和府目前主推的115、120平米户型，据销售透露，均价在1.9万/平米左右，相比9月，每平米降了4千左右。

河北区10月初还在抗价，但去化的表现实在是差强人意。

多个项目很快就意识到问题，很快调整了方案。

首创天阅海河虽然十月项目的价格回调，但也比开盘时下降了近1.2万。并且最近项目在优惠价格上还赠送装修。

此外，河北区别的盘也有下降的空间。

10月中下旬，中海招商十里观澜也推出了部分楼层不好的特惠房，最低价格能达到2.5万/平米起。

南开、河西发挥稳定，依旧是区域内老盘加推带动成交，价格上基本保持持平。

新梅江的中海天空之镜位列市区成交第二，看来之前项目交付情况不错，兑现力和品质又吸引了一波改善人群。

环城四个区域，关键词依旧是去库存。

分别来看，北辰区成交面积猛增，成交均价环比下降4.56%。

卖得好，当然是因为价格给到位了。

北辰区的房价，真是各个板块都在一路下探，很多盘，比去年的价格碾压还便宜。

宜兴阜的某大盘目前均价1.5万左右，同比去年形成近2000千的价差，部分特惠能做到1.35万/平米；

朝阳路板块的新城云樾玖璋目前在售价格为1.7万左右，要知道9月底调研的时候它虽然送宝马，但是还能卖到1.9万/平米左右。

津南的房价跳水，那是一轮接着一轮。

辛庄新鸥鹏总价约97万就能拿下，折合单价约1.25万/平米左右；

旁边的首创禧悦，洋房跌幅近100万，单价从2.3万/平米左右下降到1.5万/平米左右，还送车位。

自身房价难以修复，拖拽的国展西也不好卖。

大华国展世家之前低总价工抵房全部售罄。新推出的特惠房，75平米14楼起110万起、78平米10楼起120万起、99平米4楼160万，折合均价1.4万/平米。

西青和东丽表现还可以，价格稳定、成交量也不差。

毕竟产品力放在那里，像西青水西的绿城水西雲庐、东丽区增兴窑的上东金茂智慧科学城等。

此外，东丽区部分板块的项目多为央、国企开发商，也是价格比较坚挺的原因。

从单盘情况来看，绿城水西雲庐金额榜“断层出道”。

对于项目所在水西板块，我们要持续关注。

之前只有绿城水西雲庐，现在天津城投的项目规划也释出、金地水西印也即将面市，水西或许很快会迎来“三盘鼎立”。

远郊五区本月成交面积齐升，成交均价除蓟州区外均有回落。

武清区还是因为疫情问题缺失北漂客群，重点还是靠地缘需求去化；

静海区依靠团泊东的一众低价盘以价换量；团泊西虽然比东区价高，但临近年末，项目也在搞优惠。

万达自在澜湾，据销售透露，目前在售均价9800-10600元/平米。

登上项目排行榜的，依旧是老项目、老面孔。

滨海区域的重点区域塘沽、空港、价格稳中有升，但成交量有所下滑；

生态城本月数据不错，量价双升。

开发区、高新区成交均价都有所回落，改善板块也要靠价格拉动需求？

连续几年，“金九银十”早就失去了热卖光环。

不论哪一个月，都不再有躺赢的笃定。

真正要拼的，只有地段含金量和产品力。

如果都拼不了，那就只剩拼价格了。