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• 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

前一篇提了一堆问题，上一篇说了美国。有人质问我是什么目的，有什么企图？我哪儿有什么企图啊，简单叙述而已，总不至于还有什么阴谋吧。

本来是想写中国历史上那些因为房产税引发的破事儿的。想了想还是先算了，陈芝麻烂谷子的以后再说，写的太早又该有人说我映射现实了。还是先说点儿实际的吧，捞干货。

1、房产税会不会起到降房价的作用？

这争论了好久了，买不起房的认为肯定会降，甚至会是暴跌。但经济学家们认为没戏，因为商品价格是供需关系决定的。

上海重庆推出房产税之后又是争论升级，懂点儿经济学的说“看，没降吧”，房价该涨还是涨，而且也搬出了欧美日韩的例子，确实是都没什么效果，韩国是月加税涨的越猛。

可买不起房的人们不服啊，自然认为是收的税还太轻，不信多收点儿试试。比如敢买第二套房就征收他50%，再敢买就没收，看谁还敢买。但说这些都没意义，争论了这么多年也没结果，一地鸡毛。

那在我看来，房产税肯定是有调节房价的作用的，但别太把这当回事儿。或者说，短期内有可能有效果，但时间越长效力越弱。

首先这还是基于经济学原理，也是社会学法则。任何以控制商品价格为目的的政策法规，都是初期有效，而随着时间的推移，效果会逐渐减弱。所以这原理也别称为“法律无效定律”，简单说就是办法总比问题多，时间长了就麻木了。

如果房产税制定的范围广，税率高，那降房价的效果会立竿见影。之所以推出这税种这么难，不就是各方势力在阻挠吗？那如果说不会降低房价，也不会影响成交量，那还阻挠个屁啊。地方政府巴不得找到既能多收钱，也不惹麻烦没副作用的税种呢。

当然像上海重庆那样就没意思了，毛毛雨而已。就按照国际通行惯例，是房子就收，税率收1.5%吧，或者少点儿收1%。像北京，平均租金收益率才1.5%，几乎把直接收益都交了税了，那谁还留着这玩意儿啊，卖了省心。可一旦集中抛售，什么商品价格也扛不住，肯定下降。

但是，随着时间延长，那就欧美的这种情况了呗，该涨还是涨，只不过涨的慢点儿罢了。而且还别被炒作，像韩国似的，人们简直都疯狂了，什么成本都不考虑了，抢到就是赚到，那什么税受也就都不起作用了。

所以，甭争论房产税是否会降房价了，只要范围广税率不低，短期一定下跌。当然这也就会影响新房销量，哪个地方政府都不希望在自己任期内发生这种事儿，所以才没有积极性。

2、那地方政府会遵守中央指示推出房产税吗？何时推出？

当然会推出的，谁敢在这种事上公开反对。不过中央只是给了个大方向，具体征收办法是由地方自行制定的。那他们一定会选择对市场冲击小的方案，逐步深入。

目的有两个：

一是别给市场造成冲击，别导致房价崩盘，这就相当于把事儿给办砸了，更得挨批。

二是想办法逐步增加税额，争取在卖地减少的同时替代土地出让金。

我没看到试点城市的名单，但估计都是有代表性的二线城市为主，一线城市或许没有北京，广州深圳的可能性大。毕竟本来就是改革的前沿，具有敢闯敢试的精神。应该不会晚于明年年中，甚至会更早一些，年初或许就会开始执行。

3、会所有房子都征收吗？

既然中央给了指导精神，除宅基地等类之外的商业和住宅都征收，那就肯定会是全部啊。

4、那小产权怎么办？

这谁也不知道，但如果在我看来，是否合法与是否收税是两码事儿。企业生产假冒伪劣商品肯定是不合法的，但该交税交税。是否合法是主管部门的认定，是否交税只和税务部门有关。

既然是试点，那只要是不违反现有法律就可以试验嘛，大不了不合适再叫停就是了。何况这又不是没有国际先例。看到我上篇些美国房产税的那篇了吧，里面举得阿尔卡彭的例子，混黑道杀人放火归警察管，但不交税照样可以由税务局抓你。

当然，这也得说是美国的国税局是个逆天的存在，权力大到没边儿。不仅是美国最大的政府机构，甚至还拥有自己的军队。

咱们民国时期，宋子文在担任财政部长期间，就模仿美国建立了税警总团。本来应该是一支用于缉私征税的非正规部队，但在宋子文的大力经营下，发展成一支连国民党甲级正规军都无法对标的精锐部队。在淞沪会战期间，税警总团被编入张治中将军的第九集团军，上阵杀敌浴血奋战，给予了日寇极大伤亡。

在税警总团中，最著名的就是孙立人将军，时任第二支队上校司令。后来担任新一军军长，入缅作战，杀敌5万以上。传说曾枪毙活埋所有到过中国的日寇战俘，真假不知。但孙立人将军的战功无可置疑，作为国军美系将领居功第一。1955年在台湾被蒋介石软禁，长达33年，1990年去世。

在美国，反正一直传说是连贩毒都得交税，不知真假。但国税局不能惹的禁忌却所有人都知道，印度人每年通过电信诈骗从美国骗取上百亿美金，大多数骗子上来就是一句话：“老子是国税局的，你丫欠税了”。普通美国人一听这话立刻就怂了，据说有的能被吓的当场尿裤子，然后不管什么钱都给印度转过去了。

虽然中国税务部门不可能像美国似的这么横，但以中国政府的办事效率，只要是想办，没什么办不成的。收税又不是拆迁，既然资产有价值那就应该交税，是否合法是否转正那是土地房管部门的工作，两条线分别进行就是了。

当然这都是我的猜测，具体怎么办看地方政府试验。中国建国后攻克了无数的困难了，只要是目标明确的单一任务，从理论到实践上都不是难事儿。改革开放40年，经历过多次危机，国企下岗潮影响到4000万人，停止福利分房更是影响几亿家庭，不照样都坎坷的渡过了。一个小产权的收税而已，只要想干，没什么解决不了的。

5、可正规产权的房子都是交了土地出让金的，政府已经收了70年的，再收房产税会不会重复了，法律问题怎么解决？

这在我看来都不是问题，在人家看来也不是问题，只要是想收，那还能找不出理由吗？

比如说吧，你确实交了70年的出让金，但这是哪年交的，交的多少钱？如果是20年前买的，那会儿北京房价才3/4000块钱，和现在能一样吗？我们完全可以现在从新评估嘛，然后减去你当年买的价格不就完了。

比如当年这套房是30万买的，那现在评估值是500万，年只要按照470万交税就可以了，很优惠的。

再一个，房产税只不过是资产税的一种，人家换个名字就叫资产税不就行了，何必这么在意名字和形式呢。不过就是交税而已，让交就交，别太死板。

6、还有个问题，房产税的税率会定在多少？

如果是参考国际惯例，那应该定在1-2%，取个中1.5%吧，差不多都在这左右。这个数其实挺有意思，乘以70年就是100。也就是说，咱们一次性收取了70年的土地出让金，而美国则是分摊到每年，总体下来还是差不多。

但我是觉得这个税率太高了。以北京为例，房产中位数是600万，那即便是按照1%收取都是每年6万。可北京平均工资的中位数也不过是7/8万。那也就是说，如果两口子上班，一个月工资的小一半交了税。这是不是太高了，凭什么，只凭人家住着自己的房吗？

这还只是普通房产，如果是学区房呢，那交的就更多了。比如东西海的学区房，老破小动辄上千万的有的是，能让他们一年交10万的税吗？不可能吧，也收不上来啊。

所以，我估计有可能借鉴香港的税率。香港分三种物业税，差饷、地租和物业税。这三种税的基数都是按照评估租金来计算的，分别是3-5%、3%、15%。其中物业税是只有出租房才会收，不出租则没有，相当于租金税，和大部分家庭无关。

地租是香港岛和九龙1997年之前房子不交，因为当时是大清皇帝割让给英国的（或者说皇帝私人赠送给英国女王），所以土地批租为999年，约等于永久使用权。而新界是从清朝手里租的，1997年到期，土地使用权也就同时到期了。那这部分土地到2047年是50年制度不变的期限，每年缴纳评估房租5%的地租。香港回归之后新批的土地，也以2047年为限，同等缴纳。

差饷是所有房子都必须交的，是真正的房产税。从1845年就开始收，用于警察经费和市政设施（民国时期的上海北平叫警捐，后叫房捐）。根据减免额的不同，大概也是每年评估房租的3-5%。

那如果参照香港，以北京一套600万的房子来说，评估年租金为10万。在自己居住的情况下，每年交税3-5000块。如果过了70年期限，那每年再交5000块。如果这套房是出租房，那再多加15000块。

3-5000块我觉得还说的过去吧。但这只是我的猜测，别当回事儿，具体各地怎么收，还得看政府怎么考量。另外也参照美国吧，房产税一般占业主年收入的3%。以北京人均年收入中位数8万计算，两口子16万，3%就是5000块左右。

顺便普及个知识，上面说过了70年期限的或许会多交税，相当于香港的地租。那估计很多人会本能的想到老破小会多交税，因为都快到70年了。不对，老破小是房龄老了，而土地租期还早着呢。

因为我们计算土地期限是按照土地出让金缴纳日期开始计算的，而这些老公房的上市日期都在2000年之后，央产房甚至在2003年之后。所以，老破小的楼龄房龄虽然老了，但如果从土地期限来看，有的还是次新房呢。

7、那会不会有按面积减免，比如像上海似的人均60平米？或者会不会设定个免征额，按城市不同免掉个几百万？

大概率不会延续上海的标准了。既然是没推广，就说明是失败的政策，谁在学习就是故意和中央对抗了。再者说，就算是有减免也不能是60平米啊，太大了。在上海，这个面积相当于把个税起征点定在年薪几十万了。

中国城市人均居住面积是不到40平米，北京等大城市是30平左右吧。十年前就定为60平米，说明根本就没想收。或者说至少是没想收普通家庭的吧，征税目标瞄准了富人阶层。

虽然说向富人多征税是正确的，但房产税是个全民税种，和个税的性质是相同的。拥有房产的中产是主要征税目标，把起征点定的过高就失去意义了。所以，估计个地方政府会有设定免征面积的，但最终的推广方案还是得按照国际惯例，没有免征，全部都征收。

免征额就更没意义了。如果设定免征额，那各城市得根据房价高低设定不同的标准吧。可凭什么上海500万算刚需免征，鹤岗5万以上就算炒房征税啊？那如果是两个城市各有一套房怎么算，哪套算是炒房的？

所以，在我看来既然这是个全民税种，那就不应该设定什么免征面积和金额。可以在开始的时候先打折征收，以后再逐步恢复正常比例。但如果一上来就把自己的退路给堵死了，以后再想改可就太难了。

当然，出台其他税费返还或抵扣也是正常的。还是参照美国，比如孩子多的就少交，工资低的减免一些，军人和有功勋的减免，和贷款利息或个税抵扣等等。这就看各地方政府的政策了。

8、那房产税真的会替代土地出让金吗？会是在什么时候？

替代土地出让金是早晚的时期，逐步替代是从近几年开始呗。最终会替代掉大部分，肯定是发生在城市化过程尾声的时候。

近期要想替代是不现实的。以北京为例，去年卖地收入是2000亿。这是什么概念，以北京2200万常住人口来说，约等于人均缴纳了1万块钱。那这么大的一笔钱，如果均摊在住宅上会怎样？

以北京不到800万套住宅来说，平均每套房缴纳接近3万的房产税呗，否则达不到替代的效果。这个目标从现在看来还是太宏大了，不可能实现。所以，以城市化进程来说，中国还有20年的路要走。那以房产税来说，设定个十年目标都不着急，20年有可能，30年或许才更稳妥。

9、不收房产税难道不行吗？为什么非得用这么难的方式？

土地出让金是早晚会接近枯竭的，可是各地政府又确实需要这笔钱，否则公务员工资和市政建设都没有资金。如果不收房产税，那就得从其他地方想办法搞钱。不管用哪种方式，都必须有个资金来源。

其实政府搞钱最简单的办法就是印钱，敲几个键盘就行。但这种增发的方式只适合在危机时期，不能作为常态。多印了钱，市场上却没有那么多相应的商品，最终就是通货膨胀呗，全民的财富被稀释，甚至是被资本家洗劫。

既然不能印钱，那其他搞钱的办法就是借债、收税和办国企赚钱。那种最省事，最安全，对社会的影响最小。还只能是收税，只是看什么税种了。不收房产税就得有其他税种，还有什么比房子更能体现财富和公平收税的吗？

10、那业主们如果不交怎么办？会像欧美那样强行拍卖吗？

我觉得在政策规定里会这么写，拖欠税费将会被罚款甚至拍卖。但在实际运行中未必会这么激烈，毕竟是不动产，跑了和尚跑不了庙。

房子是用来住的，总得住人吧。那只要是存在价值，什么时候收就看税务部门了。如果都不交的强行抗税，那或许修改政策或许找几个当靶子，杀鸡儆猴。如果大部分家庭都接受和主动上交，那有个别家庭不交都无所谓。这套房总不能持有一辈子吧，只要是有转手的时候，补足税费和罚款不就行了。毕竟交易过户环节才是最容易征税的时候，就算不卖房还有个继承呢，早晚都得补上，还得是连本带利。

11、那政府在交易环节征税不就得了，加大比例，总比房产税好收吧？

不行，政府需要的是稳定的税源，不能大起大落。而如果在过户环节收税，那或许会有大多数家庭索性不卖房了，就是长期持有。而如果真的这样，那新房的价格就更会被炒上天了，这只有对开发商有利，而对政府来说是不利的。

对资产的持有期征税，未必能降低商品价格，但能促进流动性，提高使用效率，或许也能间接降低商品价格。

12、可就算是征收了房产税，业主会不会转嫁到租户的头上？

首先说，如果是全民征税，那所有的家庭都必须交。而大多数家庭的房产都是自住的，想转嫁给租户也没办法啊。把房子租出去自己不也得租房吗，谁会这么折腾。

北京的出租房大概是250万套，业主如果被征收了房产税，他们当然会想转嫁给租户。可是商品价格是供需关系决定的，不是税费决定的。

或者可以这么说，中国的土地都是国有的，向所有业主征收房产税，就已经等于是涨了房租。那既然是被涨了房租，想再向下一层传导，就看市场是否接受了。

打个比方吧，某人租了间门脸卖拉面，某天房东通知他，因为收房产税了，每个月1000块，所以从下月起涨房租1000块。那这个小老板每个月也就卖1000碗拉面，那如果想把这涨的钱转嫁出去，就得每碗涨一块钱。

可这么做很容易吗？如果食客们不接受，人家就会到别的地方去吃，这个小老板挣到的钱或许还更少呢。所以他就两个选择，或者忍了接受，或者找房搬家，让这个房东去找能接受的吧。

普通住宅其实也是这个道理。房东当然想转嫁，但租户也有换房的权力，甚至有换城市的可能，换到房产税低，能攒下更多钱的城市不就行了。所以，就算收了房产税，房东想转嫁也没那么容易。最大的可能是共同承担，谁承担的多就看市场上有多少替代品了。

13、那如此看来，如果收房产税还有把人从城市赶走的可能，是这样吗？

当然了，收税就是增加了业主的持有成本，也有可能增加外来打工者的居住成本。那如果收的税高，自然会让人们拿脚投票，或是卖了房投资其他税少的城市，或是干脆换个城市打工。毕竟资本是流动的，人也是流动的。

所以，一旦全面征收房产税，这或许也成为各地招揽人才所比拼的一个手段。其实就和各地减免商业税一样，用减税来吸引投资，又多了一个比拼方式。

14、那这会不会让各个城市陷入恶性竞争，最终导致谁也收不到税？

有这种可能，但可能性不大。毕竟全国一盘棋，中国是社会主义国家，有中央在调控呢。所以不可能让各地太过分的竞争，那就失去房产税的本来意义了。而且各地政府也得量力而行，毕竟土地收入是会逐渐减少的，那如果再竞争减免房产税，就更没钱发工资和搞建设了。

中央之所以在今年6月4日发了文，试点将各地的土地出让金统一划归税务部门管理，就是防着地方政府恶性竞争这手呢。先收走你的出让金财权，看你们还能在房产税上玩儿出什么手段。敢各项竞争就提前断了你们的出让金收入，让你们不得不去收房产税。

15、最后一个问题，房产税会造成大量业主抛售吗？

呵呵，那就想多了，各地政府防的就是这点。即便是没有房产税，都要尽量防止抛售，因为其带来的后果就是房价崩盘，土地卖不出去，税收收不上来，银行断供，市场萧条，是严重的经济危机。

再会想一下2008年的次贷危机吧，那就是美国业主们抛售引发的，把全世界都拖入了泥潭。中国某个城市出现这种情况还无所谓，只是小范围的灾难。而如果蔓延全国，则将是严重的危机。

还记得2016年为什么全国房价暴涨吗？源于“去库存”，而之所以要去库存，就是因为房子卖不出去，积压了大量的资源和银行租金，如果不盘活，那整个经济都陷入困境。

就算不全国蔓延，某地出现抛售潮也受不了啊。都甭看太远的例子，仅仅今年这几个月，外地中小城市刚有房价下跌的苗头，各地就纷纷出台“限跌令”，怕的就是影响市场的信心，怕的就是出现恐慌性抛售。

所以，房产税在出台之前，各地政府都会慎之又慎，而且会做出各种预案，防备的就是抛售出现。当然，要想让业主们不抛售，那就不能一上来就用药过猛，治病虽然是第一位的，但也得考虑病人的承受能力。

16、总之，在我看来，房产税推出是大势所趋，为了城市长久的发展必须走这一步。但同时也要为了经济稳定，不会一上来就用力过猛。

全民征收是肯定的，没有减免面积和额度也是大概率，但在征收初期，一定会给予较高比例的折扣，不能造成社会恐慌。毕竟这才是真正的千年大计，是要永远收下去的主要税种，不用着急，让子弹再飞一会儿。

下期再写写中国古代收取房产税的那些事儿，基本都是烂事儿。