作者：古原，商业咨询师

10月6日香港特区政府行政长官林郑月娥2021年施政报告时表示，特区政府将建设香港北部约300平方公里宜居宜业宜游的都会区，额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途，帮助香港更好融入国家发展大局。

应该说，这是近几十年来香港政府在土地问题上的最大动作。

01

香港的土地问题，一直是香港内部争议最激烈的话题，没有之一。

内地人对香港人的居住面积之狭窄也早有耳闻，但是，大多数人并不能完全理解香港土地问题。

其实香港的土地问题，并不复杂，因为大陆的土地批租制，也就是土地财政，就是向香港学习的。

但奇怪的是，香港政府虽然创造了土地财政模式，但香港的土地开发率却远不如大陆。

可以拿香港与深圳对比一下。

香港人口是747万，而深圳人口是1756万，是香港的2.37倍，但是深圳人住的可比香港人宽敞多了。

谷歌地图展示的香港

如果你再打开香港与深圳地图，你就会发现，香港有大把的土地根本就是空着的。

而打开深圳的地图，你会发现都找不到多少空地了。

据统计，香港的土地开发率只有24.3%，而深圳的土地开发率是50%，而香港成为国际大都市时，深圳还只是一个小渔村，也就是说香港的城市化早于深圳数十年，但目前开发率只有深圳的一半不到。

更让人吊诡的事发生在住宅土地上，住宅只占香港土地的6.9%。

你看香港是世界人均居住面积最靠后的地区之一，但他并不缺地，明明还有大把的地，却无法向香港人提供足够多的住宅用地。

即使抛开现有土地的情况，香港还是一个临海的港口城市 ，即使没有土地，也可以用填海的方式造地。

隔壁的深圳，就已经填海了五十平方公里。

而整个香港，七百万人所有的住宅用地，有多少呢？

根据香港规划署公布的数据显示，目前香港土地面积为1111平方公里，已建设土地面积累计占总面积的24.9%。

其中私人住宅、公营房屋和乡郊居所等住房用地面积分别为26平方公里、17平方公里和35平方公里，占土地面积比例的2.3%、1.5%和3.2%。

也就是说，香港大约7%的面积上居住这745万人口，平均每1%的土地负荷超过100万人。

除去香港农村的房子，香港城区的所有人住的房子面积加起来不过是43平方公里罢了。

那香港人住的有多惨呢？

大部分普通老百姓，人均居住面积仅十平方左右。

三人家庭的人均居住面积是13.3平米；

四人家庭：11.0平米；

五人家庭：10.4平米；

六人家庭：9.0平米。

如果是六人（或以上）家庭的公屋住户，那么人均面积最低，只有7.2平米。

香港普通人大部指望公屋，一般就是三、四十平方罢了。

这个面积的房子，对于不少三四线城市的大陆人来说，那就是一个客厅的面积，怎么可能成为一个家呢？

在香港，每个人的人均郊野面积达到了105平方米，全世界都难再找到一个地方有这么好的自然环境待遇；同时，香港人的人均居住面积之狭，也是全球难觅对手。

这就形成了一个巨大矛盾，明明有大量的地，却偏偏住的这么惨，这到底是为什么？

02

首先要解决的第一个问题，就是香港人的土地在谁手上？

大陆有不少自媒体的传言是香港人之所以住得这么惨，是因为土地在李嘉诚这样的地产巨头手里，他们囤地不开发，不卖，导致香港人住的这么惨，真是这样吗？

这完全是一个天大的笑话。

大家都清楚香港是一个被英国殖民了百年的地区，英国政府依据当时的不平等条约，割让和租用了香港的土地，其中大部分土地是租用的，租用的时间也有约定，就是99年。

所以殖民时期，香港大部分土地的名义归属权是英女王，由香港政府对外批租给民间进行开发。

换言之，香港所有的土地名义上都归属政府所有，未开发的大部分土地名义上归国家所有，实质上都归香港政府直接支配。

翻开香港基本法，你能看到的关于土地问题的第一条法规就是：

第七条：香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。

那坊间传闻的香港的开发商囤了大量的地是怎么回事呢？

从公布的数字上看，目前五大香港房企拥有的住宅性质土地储备共约660万平方米的，也就是6.6平方公里，这其中有一大半属于农地。

而农地在香港是性质极其特殊的一类土地。

在香港新界，有部分农民的土地是可以直接出售的，他们的地直接卖给了开发商，但开发商买了他们的地就可以开发吗？不可以。

因为农地要转为可开发土地需要政府审批，那你知道这个审批流程要多久吗？一年？两年？

你太低估香港的土地问题了。

最长的农地审批超过三十年还没有审批完成，大部分农地审批时间都超过二十年了，基本上就是无法通过审批。

换句话来说，不是地产商要囤地，而是香港政府不让他开发。

你试想想，一个开发商在九十年代拿的地，到现在都不能开发，这是什么心情？

那些猜测房地商会囤地不卖的人缺乏基本的商业常识，这就象饭店老板把猪肉买回家放在冰柜里永远不拿出来卖是一回事，有这么蠢的商人吗？

再说了，五大地产商囤地面积一共也才6.6平方公里，香港的空地还有好几百平方公里呢，这点地能影响香港的开发吗？

那香港政府是不是有地不开发的罪魁祸首呢？

那也不是。

早在特首董建华任上，他就试图解决香港住宅供给量不够的问题，他提出了一个著名的地产改革计划，叫八万五计划。

他以特区首长的身份下达了行政命令：每年香港政府的房屋署必须修建八万五千个公屋套间（九七前是每年二万个套间），要让那些低收入的居民申请公屋的轮候期限不能超过三年！

要尽快地把这些笼屋居民安排住进公屋！拆掉笼屋，这是香港的耻辱！

他成功了吗？没有。

这个计划被迫终止了，原因是董建华任上碰上金融危机，香港楼价大跌，而这时增加住房供给数量，遭至香港大部分有房阶层的反对。

房价跌成这个鬼样子，你还拼命建房，要不要老百姓活了？

而回归之后的香港，已经启动了泛政治化的进程，就是一切重大议题，都被政治化。

港府的一切作为，都被反对党视为必然反对的政策。

香港政府先后提出开发新界，开发元朗，填海计划等诸多增加土地供给的政策，但无一例外，遭遇到各种理由的反对。

刘德华就曾因为支持香港的填海计划而被香港年轻人骂的狗血淋头，而香港年轻人反对填海的理由居然是“环保”，也就是宁愿香港人住在鸽子笼，也得让海里的鱼自由自在。

也许你不可理解，但你再回想一下周星弛拍的《美人鱼》，再查一下香港居然有人因为杀死蜗牛而被捕，你就知道香港环保团体的厉害了。

同时发生的还有对内地投资客的抵制。

香港人一方面反对增加土地供应，一方面反对内地投资客来买房，因为他们认为，这会推高香港房价。

特首梁振英便推出了香港有史以来最严酷的楼市调控政策：非港人购入工商和住宅物业，需要缴纳15%的额外印花税和双倍印花税。

港媒将此称为“双辣招”，同步开始的最低工资法上调，关闭内地孕妇赴港产子的大门、发布限购奶粉令，以及仿效内地的住房限购令，实行“港人港地”——届时兴建的住宅首次出售及其后30年的转售对象，都必须是香港永久居民。

而这就形成了一个无解的房产难题。

如果只加大房产的供给量，那香港现在购房的中产阶级必然是反对者，因为加大供给肯定会导致不那么中心区的房价下跌，而这个下跌，有可能是他个人所有资产全部的消失 ，因为房价太贵。

一个城市的房价支撑最重要的是人口流入量，但香港人又在意识形态的驱动下疯狂地反对陆客，甚至当街羞辱水客，更不要说向内陆人基本紧锁工作签证和永居权。

那没有外来的人口增量，房价的支撑就只能依赖限制土地供应了。

你看，香港就限入这么一种困境当中。

排外，导致人口无法流入，城市人口增长缓慢。

有房族，反对增加土地供给，认为会带来房价损失；

各种政治团体，因为各种原因，反对政府一切供地政策。

这就是一个无解的难题。

03

那此次香港政府这么大力度的土地开发计划为什么能推出来呢？

原因其实很简单，就是因为众所周知的原因，香港政府的土地政策排除了相应的政治干扰。

这是不是好事呢？应该这么评价，这是一个边际改善。

政府手里握着地，出售给民间去开发，哪怕开发公屋，也比将土地闲置要好得多。

但是，仅仅增大土地供给就解决了香港的问题了吗？

完全没有。

因为上述难题依然存在啊，在这个计划中，香港新增的住宅供应量将在未来可以满足二百万人以上的居住需求，而香港的出生率已降至1.0。

本地人口新增量是不够的，增加这么大的住宅供给量，不可避免要冲击现有的部分香港人的住宅价值。

那香港还应该做什么呢？

那就是把香港当作大陆的一个普通城市，向大陆人开放，允许大陆人去香港工作、学习、安家、置业。即使做不到完全与大陆城市一样，但至少也可以大规模的开放工签和居住权。

只有劳动力自由流动，才能真正与大湾区融合。

如果依然是排外意识占主导，那香港的土地问题依然会遭遇抗议或市民的不满。

香港本来并不是一个排外的城市 ，因为它是一个移民城市。香港的发展，是源于当年上海的大量移民。而在上世纪六七十年代逃港潮时，无数香港人跑到大街上阻止港警遣返大陆难民，让很多人非常感动。

甚至香港还在越战期间接收了数万越南难民。

正是香港的包容和开放，才促成了香港在五十年代之后的高速发展。

而今天的香港面临深圳激烈的竞争，深圳甚至开启了最高15%个人所得税率的方式试图吸引香港人才，海南自贸区，也将在一定程度上挑战香港的地位。

香港要保持持续繁荣，除了破除政治杂音，恢复土地供给外，还需要的是破除优越感，保持对大陆的开放姿态，只有这样，香港的繁荣才能持续。