2022年以来，全国房地产市场运行虽总体平稳，但人们对房地产市场预期转弱，商品房变的越来越不好卖。

的确，从去年年末到现在，银川的住宅市场一直是冰火两重天。

说房价涨了吧，有些楼盘一直平销在6700+。

银川房价2022年房价走势（银川房价2022年房价走势图）

说房价降了吧，今年以来，主城区个别新盘，每开盘一次，价格都上浮一番。

面对这样玄幻的市场，很多购房者直呼：“这房子还能不能买”？

买了会不会高位站岗？还有没有存在下降的空间呢？

要看房价的真相，还得数据说话。

NO.1

大家都知道，看一个城市板块房价的涨跌，不能单单只看某几个月，纵向实践轴的对比，更为直观。

我们先看2021年全年各区域房价数据：

（狐说楼市制作）

从上图可以看出，去年一年哪些板块上涨动力十足？

哪些板块被反超？

哪些板块上涨乏力？

经过时间的赛跑，如今，涨幅最佳板块明显是——金凤区。

纵观银川各板块的发展，相信你已经发现，抢新的重要性。

那从目前形势来看，未来3年，银川的板块格局也已基本确定。

并且这一格局在未来3年内基本不会有太大的更新和改变。

而这些板块可以分为二类：

其一，高端改善：北师大板块、九中板块、德胜板块、阅海北板块、城南

其二，刚改刚需：城西、城东、贺兰、望远

而像北师大板块、城南等区域的在售以及待售项目不多，目前剩余货量也并不多。

也就是说，在这些区域里，未来3年真正要聚焦的还是以下区域——城西、贺兰、望远。

我们发现，这些区域大部分处在城市西南、东北方向。

那从即有的房价格局可以看出——

望远，按照现有的规划力和配套兑现力，目前价格稳在6500+，非重大规划变动，后期增长动力只能靠时间养成，慢爬坡上涨。

城西，基础配套完善，目前均价6800+，随着近两年的陆续交付，这里的人居氛围会逐渐养成，加之产业进驻，后期还有一定增长动力。

贺兰，在北拓向贺兰延伸后，发展空间得到了扩张，目前均价7500+，这一板块随着城北的不断发展，必然会出现不同程度的革新。

所以，未来3年，价值兑现最快的，依然是城西和望远。

最后回到开篇的问题，今年的房子还能不能买？

当然可以，但不能瞎买，要挑着买。

银川不缺房子，但是缺好房子，要看准核心区域且流动性强的房子。

NO.2

说完新房市场，我们再来说说土地市场。

近两年，土地财政的好日子也许正一去不复返了！

根据财政部公布的全国土地出让收入，和去年同期相比，每个月都在下降，幅度还不小，上半年直接减少了31.4%。

相比新房市场，土地市场的两极分化会更加严重，因为现在民营房企基本上已经没钱了，仅有的那么一点预算也只敢投资在一二线城市，三四线全面退出。

像银川这样的三四线城市，对土地财政的依赖度非常高，土地收入大跌之后，地方收入就会减少。

加上疫情冲击下，地方财政已经有点兜不住了。

土地红利对于地方政府而言，已经形成了路径依赖和思想依赖，人在安逸的时候就会懒，地方也是一样的。

现在红利逐渐消失后，对地方来说也许未必是一件坏事，地方想要发展肯定会想办法去增加创收。

截止当前，银川总计出让6宗地块，5宗住宅用地，1宗商业用地。

大部分开发商已经停止拿地，能拿地的开发商也寥寥无几。

现在很多开发商一定很矛盾，银川公司该怎么办？那几块地该怎么解？还能不能再拿地呢？

所以，银川现在卖地为啥有点难度，也在于此，开发商们不敢再拿了，除非：很便宜。

这对楼市来说是利好还是利空？

一个角度看，地价熄火，信心减弱，楼市肯定好不到哪里去。

另一个角度看，到了明年商品房供应腰斩，新房越来越少，稍微有点风声房子就又要靠抢。

这两种思维在逻辑上都没有问题。

福兮,祸之所伏；祸兮,福之所依。

所以你我，皆没有对错，只有立场。