最近一段时间，家住通州的鼎晟国际的杨先生明显感知自己的小区房价上涨了。

2017年之后，通州的价格一直是稳中有跌的状态。

北京学区房新政策2022（北京学区房新政策2022年）

当时因为妻子在通州工作，杨先生自己在西城工作，通州的这个小区单价很低，所以就选择在通州安家。

起初，杨先生很后悔选择了通州，因为他有同事买在海淀，价格一直在上涨，而他买的小区跌了几年，最近才开始有了涨势。

1、通州和海淀—冰火两重天

作为副中心的通州，这几年城市发展也有，地铁规划也有，按理说房价早就该涨过2017年的高点了。

可是事与愿违，任“东西海朝”涨了一波又一波，通州价格就是一直在下跌，距2017年的高点至少跌去10%。

而反观海淀，近两年是肉眼可见地上涨。

海淀VS通州二手房价格变化趋势

2、这些小区逆势上涨

鼎晟国际也就是杨先生所买的小区，建于2004年，小区共有五栋楼，其中2栋塔楼（2梯12户），3栋板楼（1梯4户）。

临近地铁1号线八通线，交通还算方便。

建筑年代较老，小区户型不佳，居住体验不高，使得该小区在周边来看竞争力不强。

鼎晟国际小区

今年年初，价格还是较2017年高点微跌的，直到最近几个月出现了跳涨。

从贝壳网上看到成交记录，该小区55平左右的一居在今年2月份的时候成交价不高于240万。

而今年6月份的时候，挂牌价直接飙升到325万，只用了10天时间就成交了。

同样上涨的不仅是这个小区，万达商圈不少小区价格都在上涨。

西瓜姐整理了该商圈各小区的涨跌变化，有些小区较2020年的涨幅达到了20%以上。

表：通州万达商圈部分小区的涨幅

帅府园二期是中山街小学划片小区，品质明显好于鼎晟国际，小区建于2014年前后，紧邻通州万达广场，距离地铁通州北苑站800米，以南北的二居和三居为主力户型。

帅府园二期

而万达商圈单价最高的小区是富力金禧花园，小区建于2012年，共12栋板楼，绿化环境好，是那一片的标志性小区，但是近期涨幅有限。

虽然小区的建筑年代新一些，居住品质相对好一些，但是涨幅并不大。

富力金禧花园

3、上涨的逻辑

今年4月份通州发布了《2022年通州区义务教育阶段入学工作实施细则》，从2023年5月1日起，开始实施多校划片，这与东西城和海淀的义务教育政策渐趋一致。

多校划片，意味着不确定性增强，目标学校可能无法入学而存在被调剂的可能性。

家长们着急在政策实施前，入手学区房以便锁定对口的小学，这推动了近几个月的成交量上升，继而导致价格上涨。

随着小升初直升校的热度越来越高，首师大附中通州校区新校舍的落成，更加吸引了家长们的目光，导致其周边的房子涨幅最为明显。

首师大附中通州校区

首师大附中通州校区周边的万达商圈，有四所小学：中山街小学、官园小学、后南仓小学和北苑小学。

鼎晟国际，帅府园一期、二期，北京one，富力金禧花园的上涨，都跟首师大附中通州校区脱不了干系。

而涨幅最多的万方家园对口小学是北苑小学，直升通州二中，该中学在通州算是第一梯队。

鼎晟国际、帅府园二期、北京one对口的是中山街小学，直升首师大附中（通州校区）。

帅府园一期的对口小学是官园小学，这个小学小升初对应的是首师大附中（通州校区）和通州二中。

4、总结及预期

虽然北京积极推动多校划片、教师轮岗，努力向教育均衡化发展，但是各行政区之间，各学区之间的差距依然存在。

西城德胜2021年和今年基本上“7·31”之后买房的都被调剂了，但是依然阻挡不了家长们追逐的热情，其成交热度依然很高。

由此可见，家长们对学区房一直是趋之若鹜，毕竟自己这一辈子基本成型，都期待着下一代去实现自己未达成的梦想。

短期内，学区房依然会很热。

通州这几个小区的房价还在上涨，毕竟和“东西海”动辄单价10万以上的价格来比，这里不算高！