3月31日，住建部正式发布国家标准《住宅项目规范》（以下简称《住宅新规》），自2025年5月1日起实施。

住宅新规从基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备6大方面作出相应要求，比如新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯，提高墙体和楼板隔声性能，提高了户门、卫生间门的通行净宽，提高阳台等临空处栏杆高度等等。

该规范整合了28项现行标准，经3年调研及200余次专家论证形成。在新规出台之后建设的住宅，有望在空间舒适性、声光热环境、安全防护与智能化配套以及适老与无障碍系统设计等方面得到优化和提升。

在绿地方面，要求新区项目人均集中绿地面积不应小于0.50m²,旧区改建项目人均集中绿地面积不应小于0.35m²，集中绿地宽度不应小于8m等。

住宅项目场地的自然坡度大于8.0%时，应采用台地式布局方式，且台地之间应设护坡或挡土墙等支挡结构。住宅项目场地竖向设计应有利于雨水径流的控制和雨水的资源化利用，并应满足防洪排涝的要求。

在建筑空间方面，要求卧室的使用面积不应小于5m²；兼起居室的卧室使用面积不应小于9m²；卧室短边净宽不应小于1.80m。新建住宅建筑的层高不应低于3.00m；卧室、起居室的室内净高不应低于2.60m，局部净高不应低于2.20m，且局部净高低于2.60m的面积不应大于室内使用面积的1/3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室时，室内净高不低于2.20m的使用面积不应小于室内使用面积的1/2；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。厨房的使用面积不应小于3.5m²。

此外，要求卧室、起居室和厨房不应布置在地下室。每套住宅的卫生间应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生器具或预留安装位置及条件。便器、洗浴器和洗面器集中配置的卫生间的使用面积不应小于2.5m²等，卫生间不应直接布置在其他住户的卧室、起居室、厨房或餐厅的上层。

套内入口过道净宽不应小于1.10m；通往卧室、起居室的过道净宽不应小于1.00m；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m。新建住宅建筑户门通行净宽不应小于0.90m，既有住宅建筑改造户门通行净宽不应小于0.80m。卧室门的通行净宽不应小于0.80m，厨房门和卫生间门的通行净宽不应小于0.70m，并应预留无障碍改造的条件。

阳台栏杆净高不低于1.2m

在阳台方面，要求阳台栏杆净高不应低于1.20m，阳台栏杆应采取防止攀登的措施；各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板。

临空外窗的窗台距室内地面的净高小于0.90m时，应配置防护设施，防护设施的高度应由室内地面或可登踏面起算，且不应小于0.90m。当凸窗窗台高度小于或等于0.45m时，其防护设施高度应从窗台面起算，且不应小于0.90m：当凸窗窗台高度大于0.45m时，其防护设施高度应从窗台面起算，且不应小于0.60m；凸窗的防护设施应贴外窗设置。

在公共空间方面，设有公共走廊时，走廊净宽不应小于1.20m，净高不应低于2.20m；当设置封闭外廊时，应设可开启的窗扇。公共楼梯方面，当最高人户层楼面距室外设计地面的高度不超过15m时，公共楼梯一边设有栏杆的，其梯段净宽不应小于1.00m；公共楼梯两侧均为墙体的，其梯段净宽不应小于1.10m。当最高入户层楼面距室外设计地面的高度超过15m时，公共楼梯的梯段净宽不应小于1.10m。

楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止人员坠落和儿童攀登的措施。电梯井道及电梯机房、水泵机房等产生噪声或振动的房间不应紧邻卧室布置。

新建住宅四层楼以上应设电梯

对新建住宅建筑电梯的设置，要求最高入户层为四层及四层以上，或最高人户层楼面距室外设计地面高度超过9m的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯。最高人户层为十二层及十二层以上，或最高人户层楼面距室外设计地面高度超过33m的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置2台电梯。设有电梯的住宅单元，应至少有1台电梯满足：轿厢门净宽不应小于0.90m；采用宽轿厢时，轿厢长边尺寸不应小于1.60m，短边尺寸不应小于1.50m，采用深轿厢时，轿厢宽度不应小于1.10m，深度不应小于2.10m。4电梯紧急呼叫按钮的中心距地面高度应为0.85m等。

既有住宅建筑加装电梯，不应影响建筑结构安全性和正常使用功能。加装电梯的载重量不应小于320kg，轿厢门净宽不应小于0.80m。每个住宅单元至少应有1个无障碍公共出入口。公共出入口的外门通行净宽不应小于1.10m。当外门为双扇门时，至少应有1扇门的通行净宽不小于0.80m。

公共出入口位于阳台、外廊及并楼梯平台的下部时，应采取防止坠物伤害的安全措施。公共出入口上方应设雨篷，雨篷的宽度不应小于门洞的宽度，雨篷的挑出长度应超过门扇开启时的最远点，且不应小于1.00m。当公共出入口台阶总高度超过0.70m且侧面临空时，台阶和平台的临空侧面应设防护设施，且防护设施净高不应低于1.20m。

外廊、室内回廊、内天并、室外楼梯及上人屋面等临空处应设防护栏杆，栏杆净高不应低于1.20m；栏杆应有防止攀登和物品坠落的措施，栏杆竖向杆件间的净距不应大于0.11m。公共出入口内外、公共走廊、公共楼梯、电梯厅等处的地面应采用防滑铺装，地面静摩擦系数不应小于0.6。

实心楼板厚度不应小于1分米

在结构方面，要求住宅建筑结构的安全等级不应低于二级，新建住宅建筑的钢筋混凝土结构实心楼板厚度不应小于100mm。

在室内方面，住宅卧室、起居室与相邻房间之间墙、楼板的隔声性能应符合卧室分户墙及分户楼板两侧房间之间的计权标准化声压级差与粉红噪声频谱修正量之和不应小于50dB。卧室、起居室楼板的计权标准化撞击声压级不应大于65dB。

每套住宅应至少有一个卧室或起居室能满足日照标准；卧室、起居室、厨房均应有直接采光；自然通风开口面积不应小于地面面积的5%等等。

业界解读：

新规激发改善住房的愿望，促进换房需求

58安居客研究院院长张波指出，新的《住宅项目规范》突出了“安全、舒适、绿色、智慧”的具体要求，通过系统性技术规定补齐当下存在的居住短板，是提升居住品质，推动行业高质量发展的重要举措，标志着我国住宅建设从“有的住”向“住得好”在规范层面迈出了一大步，为行业可持续发展奠定了制度基础。

在提升居住舒适性方面，层高标准从传统2.8米提升至不低于3米，解决吊顶后空间压抑问题，也能更有利于室内通风采光。而对每套住宅提出满足日照标准，并且在夏热冬冷地区需预留供暖空调设施，也更好提升居住的健康度。

在强化适老化方面，规范中要求4层及以上住宅必须设置电梯，也是更好方便老年人与行动不便者出行，建筑空间设计需考虑轮椅通行、扶手安装等细节，更是体现老龄化社会的包容性。

此外，多维度强化规范要求，包括节能、雨水径流控制、可再生能源利用等技术措施，推动可持续发展。以及引入智慧社区概念，要求住宅配备智能化设施，提升管理效率与居住便利性。对于安全性方面，也明确建筑需在设计年限内满足抗震、防火等要求，并限制擅自改动承重结构。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从2023年开始，刚需大多数开始转向二手住房和租赁居住，新房市场开始主要面向改善型住房需求。新房市场供给的项目，基本上开始向配套完善、品质优越、服务良好、功能先进的“好房子”靠拢。很多改善型产品，特别是一些低密度项目已经开始试行3米层高，且已经在层高、隔声、降噪、安全、服务一老一小等方面加大投入，甚至开始内卷式竞争。此次发布的新规作为底线指标，提高住房建筑标准，利好所有买新房的人群。

他认为，住宅新标准的发布，最大的影响就是激发大家改善住房的愿望，促进换房需求，也让市场上的产品供给更加多元多样。在换房需求释放出来以后，会带动二手房挂牌，促进新市民、年轻人上车，带动构建先租后买、先小后大，先上车后改善、逐步提升居住福利的梯度购房消费模式，这也是我国房地产可持续发展的路径，也是房地产的新模式。

采写：南都·湾财社记者邱永芬