本轮楼市下跌中，如果要找一个跌的最猛的。

那必是老破小了。

第一老破小的交易量大，第二老破小高峰时期的估值水分大。

其实老破大个案情况也很惨，但是因为交易量小，影响力远不如老破小。

在大盘下跌20-30%的背景下，老破小已经有腰斩的价格了。

我们整理这些凶猛下跌的老破小小区，最后2个是真真实实的腰斩价格了。

泗泾新凯一期（动迁老破小）

老破小本身的争议就比较多，再增加一个争议更大的动迁房。

可以说是房子的负面光环集齐。

泗泾的新凯一期，58平的小户型近期成交价只有2.9万/平。

相比最高峰时接近4.5万的价格，跌幅有35%。

其实新凯一期是2006年的小区，严格意义上来说不算。

但是在动迁房里面算比较老的了，而且这是6楼的楼梯房。

动迁房的维护本身就一般，老化情况肯定是比商品房快很多的。

像新凯所在的动迁房集中营板块，房价支撑力度不够。

泗泾的标签非常清晰：动迁+睡城。

这样的标签带来的最大问题就是一直没有产业规划。

泗泾本身的人口是很多的，但是没办法转化成发展优势。

区域发展方向很单一，就是给漕河泾、徐家汇送人。

但蛋疼的是一条9号线从早挤到晚，地铁挤、开车堵，出行体验感非常差。

而且动迁房越建越多，没有停下来的意思。

地段和产业都没有优势的地方，在行情不好的时候，房东能卷的就是价格。

虽然像新凯一期35%的跌幅在全市来看不算很惨，但是要知道动迁房在牛市的时候涨的也不是最猛的。

200多万总价的房子能跌掉首付，也是很夸张的。

闸北公园柳营路309弄（没落板块）

上海有很多发展很早，但是在新世纪后没有享受到更大发展红利的板块。

尤其是工人新村和老破小比较多的地方。

上世纪都是承载工人的重要载体，为上海的工业发展做出了巨大贡献。

但是随着城市发展方向和产业发展方向的转变，这些板块的天花板越来越明显。

比如像闸北公园柳营路309弄这个小区。

小区40平小户型，最高峰价格接近8万块，现在跌到4万多。

虽然没有完全腰斩，但是也有41%的跌幅。

单纯从居住角度看，闸北公园是非常舒适的。

闸北公园、大宁国际、大宁久光，第十人民院、1号线、8号线这些配套不输很多板块。

但是教育短板和大量的老破小使得他在大宁的竞争下，显得非常无力。

更典型的像彭浦新村那边的小区，临汾路的价格从6万多回到3万多。

自住的客户，相比高峰期半价买老破小确实不是梦。

像这样的板块还有很多，像甘泉宜川、桃浦新村、杨浦中原、鞍山等等。

这些自住板块的老破小正在全面价值重估。

回报率锚定贷款利率，4-5千的租金，对比150万的价格，回报率3-4%。

值不值得，市场是会回应的。

杨浦控江六村（学区老破小）

来看一套非常典型的学区老破小。

控江六村的30平内老破小，价格峰值在2020年达到9.3万/平，小区最高价达到过10万块。

同产品近期成交只要4.4万，腰斩价格以下，跌幅53%。

控江六村的原因在于，是强小普初的配置，以前的估值为小学买单太多。

在初中越来越重要的前提下，控江六村也只能被打掉溢价。

杨浦不少板块都吃了公办初中弱的亏。

正常房子的价值是地段+产品决定的，但是学区房的价值是地段+产品+学校。

而且很多时候，地段和产品的价值是被弱化的，学校的变化就大大影响房子估值。

类似的情况可能还有鞍山密云小区、浦东潍坊二村等。

尽管价格腰斩了，但是学区腰斩和环沪腰斩有着本质的区别。

环沪一些地方是无价也无市，纯纯地“人造狂欢”。

即使再便宜，找不到接盘侠啊。

但是上海学区仍然有价值，尤其下跌后对于很多有实际需求的家长来说是好事。

为学区付出的额外价值少了很多，下跌的风险非常可控。

各类学区下跌的原因各有差异，只是需要家长调整应对策略。

今年很多学区老破小成交量很大，并没有因为腰斩而让小区被冰封。

用脚投票的事情，比什么都有说服力。

金山石化梅州新村（淘汰市场）

很多人买东西的会有一个心态，这么便宜的我买来也没啥亏不亏的事情。

比如买个20块钱的T恤，哪怕一周就扔了也没啥。

但是用在买房肯定不是这样。

金山石化这边的梅州新村小区，如果2021年花了107万买入，如今的价格直接腰斩以下。

跌幅53%。

在上海花100万就能买到房子，听起来感觉已经很便宜了。

毕竟动不动就能看到上海好几亿的房子成交。

学区老破小能跌53%，是因为涨的太多了。

那金山石化这种100万跌到50万，是涨得多吗。

在我们看来是真的没人要了。

金山最风光的时候是在上个世纪80年代。

那个时候市中心很多人还在倒痰盂、刷马桶的时候，金山石化厂职工的家里已经有浴缸、抽水马桶了。

国内一轮又一轮的产业转型，金山石化的地位再也不似从前。

上海一轮又一轮的规划调整，金山的前景也越来越暗淡。

离上海市区远，在楼市上来说始终有“原罪”。

金山身上压着三座大山：

金山石化影响的居住环境、跨城出省般的交通距离、乏善可陈的就业机会。

金山的问题也是很多远郊板块的通病，便宜就是好货在楼市不是定理。

小结

现在市场上关注并且想下手买入老破小的人不在少数。

有的图便宜、有的博拆迁、有的当投资。

相当部分人是想抄底。

像这种远郊没有未来板块的老破小千万别买。

其他的老破小一定要从自身需求出发。

毕竟很多老破小进入了过去8年来估值的最低谷。

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稿源 | 魔都财观