史上最强救市措施出台了。

昨天，央行一口气推出四个史诗级的救市大招：

一是将首套房首付比例下限降到15%，二套房降到25%；

二是取消了全国层面首套房和二套房的商贷利率下限；

三是从今天起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

四是宣布设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

这四个可以说是近40年来最炸裂的政策，首付比例降到了历史最低，这意味着买房的门槛已经几乎快没了，100万的房子首付15万就能买，贷款利率也取消了下限，理论上甚至可以降到0利率。

另外关于国家下场买房去库存的消息也得到了实锤，不仅政府要收购房子，对于闲置的土地也要从房企手里回购。

消息一出，大A的地产股立马就像打了鸡血一样直线拉升。万科A、金地、保利20余股涨停。

住建部主管媒体《中国房地产报》也直接发文：楼市进入重大历史时刻！重磅政策将应出尽出。

不过，先别高兴得太早。

正常人都能看出来，这些措施就一个目的：让你赶紧买房。

我们认真看一下这几个政策就会发现，它其实主要是降低了购房门槛，减少了利率成本，但却让居民加了杠杆。

下面我们逐一进行分析。

第一，首套房首付比例之前最低是20%，现在下调到了15%。这个措施会让一些本来买不起房的人有条件买房了，扩大买房人群。

但问题是真用15%首付买房，意味着杠杆变成6.6倍，贷款就会变大，月供变多，买房人会背上沉重的债务包袱，如果遇到降薪裁员，现金流出现困难，断供断贷率也必然上升。

还有现在全国房价还在跌，用15%首付现在买房，可能很快就亏完了。

举个例子，假设现在首付15万买了一套100万的房子，1年以后，房价跌了15%，总价变成85万，首付就跌没了，还搭上了还贷的成本以及首付放银行利息的收入。

有人说一年跌15%是不是有点夸张了，一点也不夸张，看看广州4月二手房的同比跌幅，已经是10%，也就是去年在广州买一套二手房300万，一年时间降了30万。

这还是一线城市，其他地方一年跌20%甚至30%以上的房子太多了。

第二，商贷利率下限取消，意味着各地后续可以无限下调利率了，不再受LPR的限制。现在已经有些城市的商贷利率做到了3.45%，比如郑州。

现在下限取消，商贷利率完全市场化，在如今的市场环境下，供过于求，银行竞相下调房贷利率，低于3%、2%都有可能，理论上可以到0利率。

第三，公积金利率下降0.25%。第二和第三个政策都是减轻了购房成本，和前几年比利息少了很多，但其实要和后几年相比，现在买房贷款不仅不会省钱，还会亏钱。

因为现在来看大概率后面房贷利率还会进一步下降的，房价也在跌。如果现在贷款买了房，下跌多少，基本就会亏多少。

举个例子，还是100万的房子，15%首付比例，贷款85万，利率算3.45%，贷款30年。

按等额本息计算，月供要还3793.2元，利息一共要还51.55万，本息合计要还136.55万。

假设1年后，房价跌15%，总价变成85万，房贷利率下调到3%。

那个时候再买房，首付按15%算要付12.75万，贷款72.25万，也是30年，我们算下能省多少钱。

还是按等额本息计算，月供要还3046.09 元，少了747.11元；利息总额37.40万，少了14.15万；本息合计109.66万，少了26.89万。

也就是说，如果1年以后房价跌15%，商贷利率下调0.45%，按商贷等额本息计算，现在买100万的房子，就比1年后买房亏26.89万，相当于普通人2年白干。

另外，你这15万放银行，一年利率算1.8%，也有2700块利息，也是损失。

所以为啥我一直劝大家现在不要买房，因为很不划算，现在房价没到底，买房纯属大冤种，抄底抄在了半山腰。

第四个，央行设立3000亿保障性住房再贷款，支持政府收购房子用做保障房。这3000亿利率是1,75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。

3000亿这个资金量显然是杯水车薪的，不会掀起多大的水花。这个事情我们之前测算过，政府收购商品房，如果要起效果，资金流至少也得6-7万亿。

为啥这次会出这力度这么大的救市措施？因为楼市现在是40年来最惨淡的时候，但凡情况好一点，都不会有这种手段。

无论怎么样刺激，最根本的还是要有人买房。最根本的还是提高居民收入，解决烂尾楼和保障购房者权益。

最近，李嘉诚又开始了打折卖房，降价力度是三分之一。春江水暖鸭先知，可能在李超人的心中，地产未来还是不乐观的。