房地产市场处于相对低迷状态，这已经是不争的事实。

无论房屋中介们多么努力地鼓吹楼市向好，关注经济形势的人，有买房和卖房需求的人都可以明显感受到房价的下跌。

4月初，中指研究院发布了今年一季度的房地产企业销售业绩排行榜。

排名前百位的房企销售额同比仍在下降，唯一称得上“好转”迹象的是“降低幅度较前收窄”。

这并不是一个特别值得高兴的消息，更不能作为楼市向好的重要凭证。

3月向来有楼市“小阳春”之称，是一年之中楼房成交量相对较高的时候。

3月的房屋销售额没能扭转下降的趋势，本身也已经说明了一些问题。

二手房市场的情况是类似的。且不说今年多个城市根本看不出“小阳春”的迹象，即便是有，也是二手房大量上市，成交数量却并没有明显提升。

卖房的人纷纷降低价格，还不一定能够成交。

即便自媒体平台上有再多的中介鼓吹各地楼市向好，成交数量提升，二手房屋交易平台上不断下跌的房屋单价却是不会骗人的。

更不会骗人的是各地的房屋政策：各一、二线城市陆续取消了限购通知。

买房的户口限制、套数限制等均逐渐放开，甚至很多地方的首付比例也在下跌。

曾经用于限制炒房客的政策被一一废弃，也都并没有在短期内取得突出的成效。

那么，究竟什么样的楼市政策才是契合当下经济发展的需求，同时又能够满足最广大人民群众的房屋居住和使用需求的呢？

黄奇帆教授提出了一种思路，或许真的有助于房地产“软着陆”。

这个政策核心在于，要“先立后破”。

“立”的目的是让房地产保持一种比较稳定的状态，不至于泡沫被一下子戳破，极大幅度地影响经济和民生。

日本“失落的三十年”景象还历历在目，房地产泡沫破裂所带来的后果，肯定会让任何一个人都感觉到肉疼。

“立”的关键，其实还在于保交房。

因为许多房地产企业在过去习惯了以高杠杆的方式拿地，当销售额没能达到预想程度的时候，这些房地产企业就面临资金断供的风险。

他们正在建设的新楼盘很有可能因为资金供应不及时而停工，甚至被放弃成为“烂尾楼”。

前些年，大多数房企的运营模式是卖期房而不是卖现房。也就是说，哪怕是没有完全盖好的房子，他们都可能已经拥有了自己的业主。

房地产商在这个时候让房子成为“烂尾楼”，他们固然要承担因资金链断裂带来的种种问题。

但已经购置了烂尾楼的业主，才是真正将一生积蓄投入其中，却竹篮打水一场空。

在这种矛盾的时候，政府出手“保交房”就变得非常重要，既可以减轻金融风险，也可以减少购房的人民群众带来的损失。

在房地产市场较为低迷的情况下，政府能够以较低的价格拿到“烂尾楼”和“准烂尾楼”，这些房子就可以被改造为保障房。

对于一二线城市来说，保障房其实是非常重要的，因为一线城市会吸引很多来自其他城市的年轻学生，或者前来打工的农民工等。

他们中有些人有买房的需求，但绝大多数人都没有买房的财力，只能通过租房来解决在一线城市的住宿问题。

如北上广深等超一线城市，租房昂贵也已经成为了一种问题。

许多大学生花着数千元的租金，却只能在“老破小”里拥有一个不到十平方米的房间，与四五个人一起合租。

舍不得花钱的农民工处境可能要更糟糕，要么同十余个人合租，住在违规改建的“群租房”里；要么就得住得离中心城区非常远，交通十分不便利。

黄奇帆提出，保障房和人才公寓加起来的面积，应当至少达到全市住房面积的20%。

这其实是大大有利于低收入群体在超一线、一线城市的奋斗。

他们如果能省下来一分与那本应当用于房租的钱，过几年兴许就有了能够买房的实力，成为这座城市的一份子。

既要“立”，也要“破”。

破的关键就是在于建立“房住不炒”的概念，彻底改变房地产高杠杆经营的现状，以避免出现房地产企业“爆雷”的情况。

中央也提出了建立房地产发展新模式，要求将房地产企业的资产负债率控制在70%以下。

总的来看，这些政策若均能切实落地，对普通人来说还是非常有利的。

在外打拼有保障房，“房住不炒”可以限制房子价格再次“起飞”。

不过，政策的建议、发布、落实再到产生影响是一个比较长的过程。走这个过程的时候，房地产业又将向哪个方向发展呢？