在中国，房子不仅是人们居住的地方，也是人们投资的对象。许多人认为房价永远不会下跌，只会上涨。因此，他们不惜借钱、砸锅卖铁，也要买房。

然而，近年来，随着经济放缓、人口老龄化、城镇化接近尾声、房地产税即将出台等因素的影响，楼市出现了前所未有的危机。

为了拯救楼市，各种救市政策层出不穷，但效果并不明显。相反，楼市没救过来，房价还是暴跌了，糟糕的是，救市政策之下，大多数人还是买不起房。

一、为了拯救楼市，各种救市政策层出不穷

自2018年以来，楼市就开始出现了下行趋势。为了稳定房价和刺激需求有关部门出台了各种救市政策。这些政策包括：

1、降低首付比例和利率：为了让更多的人能够贷款买房，一些城市降低了首付比例和利率。例如，在2020年9月份，北京、上海、广州等一线城市将首套房贷款利率从5.4%降至4.65%，二套房贷款利率从5.9%降至5.25%。

2、放松限购限贷：为了扩大购房者的范围和数量，一些城市放松了限购限贷的条件。例如，在2021年3月份，南京取消了非本地户籍居民在部分区域购买商品住房的限制。

3、提供补贴和优惠：为了吸引更多的购房者和开发商，一些城市提供了补贴和优惠的措施。例如，在2022年6月份，重庆推出了“买房送车”、“买房送金条”等活动。

4、调整土地供应：为了平衡供需关系和控制房价波动，一些城市调整了土地供应的节奏和规模。例如，在2023年1月份，杭州取消了土地拍卖中的最高限价规定。

二、楼市没救过来，房价还是暴跌了

尽管有了这么多的救市政策，但楼市还是没能摆脱困境。相反，房价还是持续下跌。根据国家统计局发布的数据，2023年8月份，全国70个大中城市中有67个城市新建商品住宅价格环比下降或持平；同比来看，有62个城市新建商品住房价格下降或持平。

其中，一线城市的房价下跌幅度最大，北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅价格同比分别下降了8.7%、9.2%、7.4%、10.1%。房价暴跌的原因主要有以下几个方面：

1、人口下降，房价也会跟着暴跌

人口是房地产市场的最基本的需求因素。如果人口增长缓慢或者下降，那么对房子的需求也会减少，从而导致房价下跌。

而国内人口正处于一个转折点。根据第七次全国人口普查的结果，2020年中国的总人口为14.14亿，比2010年增加了7212万，年均增长率为0.53%，低于2010年的0.57%。

而且，人口结构也出现了不利的变化。2020年中国的老年人口（60岁及以上）占总人口的18.7%，比2010年增加了5.44个百分点；而中国的劳动年龄人口（15-59岁）占总人口的63.35%，比2010年减少了6.79个百分点。

这意味着中国的人口老龄化越来越严重，而且生育率越来越低。这对房地产市场是一个巨大的打击。

因为老年人通常不会买房，而且会卖掉自己多余的房子；而生育率低意味着未来的购房者会越来越少。因此，随着中国的人口下降和老龄化，房价也会跟着暴跌。

2、城镇化尾声，连房价也会暴跌

城镇化是房地产市场的另一个重要的需求因素。如果城镇化水平提高，那么对城市房子的需求也会增加，从而推动房价上涨。

而中国的城镇化正处于一个尾声阶段。根据国家统计局发布的数据，2020年中国的城镇化率为63.89%，比2010年提高了14.21个百分点。但是，这个数字已经接近了发达国家的平均水平（68%），而且增长速度也在放缓。

而且，中国的城镇化质量还有待提高。许多农民工虽然在城市打工，但没有享受到城市公共服务和社会保障，也没有完全融入城市生活。

他们很难在城市买到合适和负担得起的房子，也不愿意在城市定居和生儿育女。因此，随着中国的城镇化接近尾声和质量不高，对城市房子的需求也会减弱，从而导致房价暴跌。

3、房地产税即将来袭，房价也会暴跌

房地产税是对房地产市场的一个重要的调控手段。如果征收房地产税，那么对持有多套房子或者空置房子的人来说，就会增加他们的持有成本和负担。

这样就会抑制投机炒作和囤积居奇的行为，从而促进房价回归合理区间。

而国内的房地产税即将来袭，并且已经在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为五年。

那么，房地产税试点对房价和购房者会有什么影响呢？一般来说，房地产税的征收会对房价产生两方面的作用：一是降低房价预期，二是增加持有成本。

这两方面的作用都会抑制投资性需求和投机性需求，从而使得房价下降或者稳定。但是，具体的影响程度还要看试点方案的细节，比如征税标准、征税范围、征税方式等。

如果试点方案比较温和和灵活，那么对房价的影响可能不会太大；如果试点方案比较严厉和刚性，那么对房价的影响可能比较明显。

对于购房者来说，房地产税试点也会带来一些变化。首先，购房者需要考虑自己是否属于征税对象。根据决定，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

这意味着，在试点城市中，如果购买了多套住宅或者非住宅用途的房产（如商业、办公等），那么就需要缴纳房地产税；如果只购买了一套住宅或者农村宅基地上的住宅，那么就不需要缴纳房地产税。

其次，购房者需要考虑自己是否能够承受征税后的持有成本，在不同的试点城市中，征税标准、征税范围、征税方式等可能会有所差异。

购房者需要根据自己所在城市的具体规定来计算自己每年需要缴纳多少房地产税，并且考虑自己是否能够承受这样的负担。

三、救市政策之下，大多数人还是买不起房

尽管政府出台了各种救市政策，试图刺激房地产市场的需求和活力，但是对于大多数普通的购房者来说，这些政策并没有带来太多的实惠。

相反，他们还是面临着买不起房的困境。这主要有以下几个原因：

1、救市政策的效果有限

虽然政府降低了首付比例和利率、放松了限购限贷、提供了补贴和优惠、调整了土地供应等措施，但是这些措施的效果并不明显。

一方面，这些措施并没有真正解决房地产市场的供需矛盾，而只是在一定程度上缓解了市场的压力。另一方面，这些措施也没有真正改变房地产市场的结构性问题，而只是在一定程度上调整了市场的结构。

例如：

1）降低首付比例和利率并不能增加购房者的收入和信用，而只能降低购房者的门槛和成本。

2）放松限购限贷并不能扩大购房者的范围和数量，而只能放宽购房者的条件和限制。

3）提供补贴和优惠并不能提高购房者的意愿和能力，而只能增加购房者的诱惑和动力。

4）调整土地供应并不能平衡供需关系和控制房价波动，而只能调节供需节奏和规模。

因此，这些救市政策的效果有限，不能从根本上改变房地产市场的走势和趋势。

2、救市政策的影响有偏

虽然政府出台了各种救市政策，试图惠及所有的购房者，但是这些政策的影响却有所偏颇。一方面，这些政策并没有公平地对待所有的购房者，而是在一定程度上区别对待不同类型和不同地区的购房者。

另一方面，这些政策也没有有效地促进所有的购房者，而是在一定程度上偏向于某些特定群体和某些特定区域的购房者。

例如：

1）降低首付比例和利率并不适用于所有城市和所有项目，而是针对于一线城市和部分区域、部分项目。

2）放松限购限贷并不涉及到所有人群和所有情况，而是针对于非本地户籍居民和部分区域、部分情况。

3）提供补贴和优惠并不覆盖到所有产品和所有渠道，而是针对于部分产品和部分渠道。

4）调整土地供应并不影响到所有市场和所有价格，而是针对于部分市场和部分价格。

因此，这些救市政策的影响有偏，不能从广泛上满足房地产市场的需求。

总之，楼市已经进入了一个危机的阶段，楼市没救过来，房价还是暴跌了。而且，救市政策之下，大多数人还是买不起房。

我们应该如何应对这样的局面呢？我认为，我们应该从以下几个方面着手：

1、调整房地产政策：政府应该放弃短期的刺激和干预，转而实施长期的规范和引导。

2、优化房地产结构：开发商应该放弃单一的盈利模式，转而实施多元的创新模式。

3、提高房地产质量：购房者应该放弃盲目的投资行为，转而实施理性的消费行为。

那么，大家还有什么好建议呢？

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