马尔萨斯陷阱中，冗余总是以某种方式被消灭。

一、从“分封制”到“郡县制”

分封制和郡县制是两种不同的组织形式。

各有各的优缺点。

初期扩张阻力不大的时候，列土封茅，大家利益绑定，分封制能够快速扩大地盘。

中国的西周、日本的幕府时代、欧洲的中世纪都是这种制度。

到了战国时代，封建制已经名存实亡，直到始皇帝统一中国，李斯推行全国范围内的郡县制，被称为“千古创论”。

郡县制的特点是集权，讲究效率。

据界面新闻报道，近日碧桂园再次对区域组织架构进行了大规模调整，共涉及21个区域，其中沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等规模较大的15个区域被拆分成41个。

此轮调整后，碧桂园新增26个区域，下辖区域数量由此前的47个增至73个。

三哥尝试解读一下。

碧桂园2019年的员工福利支出290亿元，相比于2018年的260亿元增加了30亿元，同期权益销售增加了500亿元。

增量部分的薪酬效率不是一个令人满意的指标。

这背后还有两个现象：

少数股东收益率的增加伴随着上市公司股东收益率的减少。

碧桂园利益共享的“分封制”是打天下的法宝，这个招数被很多房企模仿偷师。

显然，从2019年的情况来看，数据背后的一些问题慢慢浮现，不是碧桂园的套路不行了，而是时代在慢慢变化。

所以碧桂园自身也在主动变化，未雨绸缪。

从分封制到郡县制，这是从乱世到治世的必然选择。

从同心共享到扁平组织，也是管理体系从增量时代转向存量时代的必然变化。

二、房地产行业的马尔萨斯陷阱

马尔萨斯陷阱，就是人口增长太多，而吃的东西增速没那么快。

结果，多增加的人口总是要以某种方式被消灭掉。

战争、饥荒、疾病……

（历年商品住宅销售增速：阳光城2019年报）

2015年房地产市场硬生生的被拉起来。

也就是在2015年，平安入股后的碧桂园大踏步的全国下沉铺开。

2019年全国商品住宅销售面积为15.0亿平方米，同比增长1.5%。销售金额为13.9万亿元，同比增长10.3%，主要是受益于销售均价的增长，销售金额仍保持一定的增速。

房地产的增量市场已经是强弩之末。

碧桂园在如此的规模上保持权益销售金额10%左右的增速，不容易。

同期销售面积增幅15%，平均售价低了一些。

进入平台期是大佬们的一致判断，这就是从“分封制”走向“郡县制”的背景。

存量时代，不是不够吃，而是吃的肯定比不上从前了。

这是从追求数量到追求质量的转折时代、从规模到效率的转折时代。

这个时候，就要“向管理要效益”了。

多出来的“冗余”总是要以某种方式被消灭掉。

这个时候，同志们的简历必然“飘荡在珠三角乃至大半个中国的上空”。

三、融创丨从“鲸吞”到“反刍”

最近融创抛售了不少金科股份的股权。

如果能拿得住，金科股份是个不错的标的。

但是显然，融创前两年吃下的一些非流动性资产有些消化不良。

融创的文旅城分部1000亿元的资产、225亿元的负债。收入只有区区28亿元。

对应8.56%的融资成本，从效率和负债来讲，是个很大的负担。

鲸吞万达资产包等一系列并购之后，好吃的住宅地产消化了。消化不良的，只有一个方法，反刍。

如果反刍还是消化不了，就只有吐出来了。

在今年的业绩发布会上，孙宏斌董事长说要卖掉一些持有的资产，比如酒店、商业甚至一些乐园。

“处置资产是比较坚决的事情。”

TOP4这几家显然是各有动作。

对内提高效率的同时，恒大大手笔进入新能源汽车，万科准备去养25万头猪。

多挖一个窟，就多一份保障。谁知道哪块云彩下面有雨呢？

行业的马尔萨斯陷阱到来，任何一个企业对内必须优化管理提升效率，对外一定会展开“灭国大战”。

无论主动还是被动，你都逃不了，这是历史的趋势。

战国时期，李悝在魏，公仲连在赵，吴起在楚，邹忌在齐，商鞅在秦，申不害在韩。

不变法无以图存。

商鞅变法的核心是农战和法治。

农，是对内，尽地力之教；战，是对外，信赏明罚。

商鞅的法治，就是树立新权威和新秩序，打击旧贵族既得利益集团，建立新的利益分配秩序。

变法思路都类似，秦国做的最彻底。

房地产行业“灭国大战”已经拉开序幕。

还是孙总说的话：

“今年的并购机会肯定比往年大很多，我们内部把它定义成洗牌年，远远超过任何一轮机会。”

做中国院子的泰禾要是放在3年之前，真是一个很好的标的。

只是可惜，现在的融创可能也只是看看。

或者“向天再借500亿”。

四、行业的风向标

碧桂园、融创的内部、外部的“断舍离”的案例给所有追求高周转和规模的房企一个信号。

变化已经来临，需要提早准备。

前几天，刘涛入职阿里，花名刘一刀。

刘涛的职位是阿里优选官,直播卖房卖酒卖手机，传闻年薪150万元。

再往前5年，美女们都在做P2P、互联网金融。

再往前，很多去做空姐和高速收费员。

现在的美女们很多在各种视频APP上“记录美好生活”，顺便带货。

美女是稀缺资源，也是风向标。

代表趋势。

现在的房地产行业依然美女如云，但新气象已然出现。

点开某房产中介的APP，有个选择经纪人的功能，可以直接选各大名校的经纪人。

前几天，一位复旦大学毕业的美女硕士中介被刷屏了。

如此说来，中介才是充满前途的职业，才是房地产行业未来的增量市场。

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