房企暴雷早已不是新鲜话题，“保交楼”也成了行业里时尚的新名词，国家也开始鼓励行业发展，提供金融支持，各地放松限购，吸引人才买房……

房价2023年房价走势（广州房价2023年房价走势）

这样的背景下，2023年的房价会怎么走？过去20年房价一直在涨，背后的原因是什么？

对于这个问题，大部分的房产自媒体东抄抄西抄抄，写一点耸人听闻的标题和观点，然后忽悠你去买他们的课程和中介服务。没有一个是直击问题本质的。

既然是经济的支柱产业，那么分析房价的涨跌，也要从经济学角度来看——房价是可以降的，只是不太容易。

直接给大家结论：2023年楼市不会有较大的波动，重点城市的均价应该是稳中有升，小区和板块可能有分化；二线城市可能保持横盘，三四线城市持续阴跌。

这是经济学角度的结论。房价涨跌的规律，与国民经济运行的规律息息相关。房子不是简单的商品，金融属性极强，跟财政、国家经济走势、货币政策牢牢绑定。

首先我们看财政。把视角放得微观一点，我们看一个县城的财政收入构成：

收入来源主要是工商业。有的县城工业还行，但也是老大难，很多县城除了几个钢铁厂、化肥厂、塑料制品厂，基本没有知名的品牌。网购主要涉及销售和生产，销售已经巨头化了，主要集中在北京、江浙沪、珠三角，生产主要集中在长三角和珠三角，这都是老牌的日用品生产基地。这种格局对中西部县城的财政影响是比较大的。

线下商铺开始凋零。其实每个县城都有两三家大型shoppingmall，多是省城某大型百货公司的分支机构，他们原本是县城商业中的绝对霸主，现在却每况愈下，工作日里营业员比顾客多。商业街也是一样逐渐萧条，县城大多有小商业一条街，各种专卖店琳琅满目，但现在居民除了有些不能网购的东西，基本都是某宝解决。疫情影响暂且不表。

县城商贸受到网购的巨大冲击，除了快递、交通行业火爆，其它岗位的待遇也不尽如人意，营业员月薪两千元以下是普遍现象。商铺也贬值得厉害，除了一些老牌餐饮业，其它商铺的日子都比较难过。

县城为了维持财政收支，只能从楼市和基建想办法。很多县城虽然没有知名品牌的企业，没有火爆的本地百货大厦，不是区域性批发中心，没有高新技术集群，但是一个住宅小区就拥有几个亿到几十个亿的产值。

2015年楼市去库存，主要原因就是县城有大量滞销房产，导致银行压力很大，棚改措施很成功，县城库存基本卖完了。但接下来有个问题，本来因为去库存才搞了棚改措施，现在库存卖完了，该怎么办？实际上很多县城还在继续建楼盘，那么两年后这些房子卖给谁？怎么卖？答案不言而喻，经济学上有个概念叫预期。如果预期好了，什么都卖得掉。那么县城的预期来自哪里？肯定是上一级城市的楼市也火爆，从而层层传递。

财政支出是楼市调控的关键。大多数城市的地方财政中，楼市收入算是半壁江山。很多城市的所谓大企业，国企央企居多如电厂、石油之类的，很多县城连个地方烟厂、酒厂也没有。所以，财政能不能减轻对楼市和基建的依赖，开源节流，让财政收入构成更加健康，这是楼市调控的关键。

房价上涨，跟金融关系不大。银行在房贷这块的收益率是非常低的，2022年调整了多次LPR，之后还可能更低，蚊子肉一样的利润。银行贷款是稀缺资源，各方都在争夺，即使不投向房地产，银行放在其它领域也可以得到高额收益。各地现在送户口、允许买二套，解决了限购问题，就是在为房地产市场铺路，背后就是减轻财政的压力。

前边讲过，房地产有很浅的金融属性，不是涨就是跌，金融行业的基石就是房地产，所有的抵押品中，最硬的抵押品就是房地产，如果房地产被抛弃了，那么金融行业的锚就会出问题。金融行业如果出现问题，那是全局性的问题，涉及到货币，中央天天强调防范系统性的金融风险，说的就是这点。

出现金融风险，承担后果的是银行而不是财政。所以，金融行业是希望房地产逐步降温的。但财政承担了就业，公共福利等很多责任，需要财政收入支持，如果没有新的财政收入来源，叫停了楼市和基建，是只节流不开源，不太现实。

解决土地财政依赖，任重道远，披荆斩棘。我们接下来思考一个问题——土地财政有极限吗？地会不会卖没了？

首先是黄金地段有限，上海外环线以内的住房用地，一寸都不会再增加了。其次，房价的极限取决于m2的极限。再严厉的限购，不过是延缓几年，需求其实并没有没有减少。

最后，财政支出是刚性的。财政大致包括体制内人力成本，市政工程项目款，各种救急款项，其中砍掉哪个都不容易。支出刚性决定了收入也必须是刚性的，否则老师、医生工资就发不出了，公共工程就烂尾了，洪灾、火灾就没人管了，小偷强盗也没人抓了，这些刚性支出是必须花的钱，省不得。

如果把房地产抑制住，这些地方的财政收入如何维持？很多小地方曾经搞过招商引资，但是非常困难，所以在没有新的替代办法之前，我们面临的已经不是经济学问题，而是利益再平衡的问题。

解决土地财政依赖，必须找到替代的收入来源，回顾宏观经济，虽然暂时找不到某个行业能够替代楼市地位的，但我们还是要培育新的行业，搭建良好的社会商业氛围，在未来逐步替代。解决房价过高的根本方法，是需要几代人一起努力，调整整个产业结构，让各方面综合发展才行。