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文/费文静

传了许久的无锡新政终于在8月的最后一个周正式出台了。

其中两点引起了热议：其一贷款未结清，二套房首付变6成；其二，增值税免征的年限从2年变成了5年。

随着这两条政策的落地，无锡房地产市场首当其冲的便是二手住宅，反观无锡新房市场则相对稳定。

同样的环境下，无锡的商办市场则出现了新变化，调控中指出的“多渠道增加租赁住房供应，开展租赁住房建设试点，鼓励将闲置和低效利用的商业办公用房改建为租赁住房”这一点内容，无疑给无锡商办产品注入了新生。

星语说房创始人刘新宇

锡楼总经理张永田

锡常楼市plus创始人刘永利

三家自媒体联合推出《围炉论市》栏目

本文为锡楼出品

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我们先从调控部分入手，来看下无锡目前商办产品的处境。

一开始，我们就提到了这一次的调控一是限新房，二则是限二手房，这两点内容，任何一点的实施对于住宅市场来说都有比较大的影响。

直观体现在住宅市场，住宅客户将会受到一定的挤压。

为什么会这么说呢？

从改善的层面上来讲，有房有贷款一族一定会选择卖掉一套房子或结清一套房去买住宅。当然，我们需要清楚的是这一类人对于房子的属性还是以居住为主。

从投资层面上来讲，大部分投资客喜欢用杠杆，如果以目前二套房6成首付来看，首先使用杠杆的空间并不大，其次这一张珍贵的房票该如何使用也是需要深思熟虑的。

以上两种情况的出现，无疑引得更多人将目光投向商办公寓市场。

小面积、低总价的商办，无论是从投资角度还是风险效益来看，都相对更为稳定。

再加上，政策中提及的这一点“多渠道增加租赁住房供应，开展租赁住房建设试点，鼓励将闲置和低效利用的商业办公用房改建为租赁住房”，无疑是给商办公寓市场拉开了一道口子。

在住宅市场受到挤压的一部分精明的投资客首先就会瞄准商办公寓市场，有人开始这类产品，之后的市场自然也就逐渐扩大，可以预料之后无锡的商办公寓市场会比较明朗。

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接着，我们来说看一下无锡比较有潜力的商办公寓，都是具备哪些特质。

既然是商办公寓，带有投资属性，我们决不能用买住宅的眼光去看这类产品。

举个例子，大家就会明白了。

在住宅市场，常常会有这样一句话“买房买预期”。

简单来说，我看中的一套房子，周边可能待开发，但是规划已经完善了，配套逐渐也会跟上，但是我需要等待一段时间。恰恰等待的这段时间，也是房子存在溢价的一段时间。

过个5-10年的时间，板块成熟度足够、配套完善、人居氛围也很完好的时候，这套房子的溢价也已经达到了买房人的预期。

很无奈，在商办公寓这一套理论似乎是行不通的。

商办物业更需要板块成熟度、配套完善度，最好是板块的中心区域，有足够人流量支撑。

如果选择在相对偏远的乡镇板块购置一套商办公寓，如果是自住那还说得过去，如果是用作投资，那就难说了。

首先配套不齐全、板块也处于发展期，这个阶段板块内人口流入就有限，以出租来看市场有限；以办公来说，同样的价位，租用相对繁华、成熟的中心地段不是更好的选择吗？

总的来说，我们需要分清商办物业的购买逻辑或者说投资逻辑是与住宅完全不同的。

无论是投资还是自用，这种产品对于配套的需求十分强烈，对于板块的成熟度要求也相对较高。

放眼无锡商办市场，我们能有这样的发现：成功的商办物业，无论是周边的繁华程度还是整个的居住氛围以及交通出行方式，都十分完善，甚至可以说相当成熟来形容。

以苏豪国际为例，这是无锡商办市场上很成功的一个产品。

我们来分析一下它的位置、环境，相信大家会对商办公寓的购买逻辑会有更清楚的认识。

苏豪国际地处湖滨路，周围商业配套完善、交通方面，有地铁、公交等选择，板块成熟度相信也不用多说。从人流量来说，这个地方也是完全足够的。

再来说在苏豪国际工作的，冲着环境、交通去的不在少数；一些网红照相馆、工作室也会选择这种成熟度高的板块。

很简单，成熟板块、配套完善、人流密集……这一系列因素，促成了这个商办产品的成功。

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由苏豪的位置，让我联想到了无锡传统的富人区——长江路板块，与湖滨路有着相似之处，也是一个十分适合投资商办物业的板块。

△长江路板块

首先，长江路板块一直以来是无锡最前沿科技生产力的代表，无论是从板块成熟度、居住舒适性、商业配套来看，这里都很完善。

长江路商圈更引以为傲的是拥有丰富的外资企业，是无锡国家化最深的区域之一，也就是说生活在这一片的人群各不相同，板块内的人口流动是足够的。

这个板块正好满足了上面提及的商办物业的购买逻辑。

我们具体来分析下这个板块所具备的优势：

从交通来看，太湖大道与金城路高架构成了板块内的立体交通网络。驾车出行，半小时可到达无锡各个区域，就连前往周边城市也是很快速的。

值得注意的是，即将开通的地铁3号线在板块内设有站点，这是一条贯穿南北的地铁线路，串联起火车站、新区站、机场与生活区、产业区的交通脉络，可以想象生活在这，未来出行将十分方便。

商业配套来看，板块内包含哥伦布、欧尚、新地假日广场等一站式休闲娱乐场所。相对成熟的商圈，对区域内的住户来说，生活便利度、品质感上都会更上一层楼。

再加上外资企业聚集，这一片也成为了外籍人士工作和生活的聚集地，整体的居住氛围浓郁、生活体验也更加成熟。

医疗资源上，长江路板块也不甘落后，虹桥医院，仁德医院以及凤凰医院三所医院，其中虹桥医院是江南大学医学院附属教学医院，为健康保驾护航。

如此来说，位于这个板块商办物业的确有投资的前景，就像万科在长江路商圈推出的全新项目：万科金域缇香·西缇，建筑面积约43-51㎡的SOHO。

△项目示意图

这个项目最大的优势是面积小、总价低、灵活，属于硬派轻资产，自用投资都是不错的选择。

而且，长江路板块是无锡推出商办类产品最早的地方之一，就拿起步来说它的标签性很强，再加上万科的品牌影响力，万科金域缇香·西缇绝对能引起专注一部分的人注意。

△项目示意图

首先，用来自住就是一个不错的想法，配合周边环境、配套、板块成熟度，以及产品本身比较新潮的特点，能满足区域内不少人的需求。

其次，对于有创业想法的人来说，这种前沿、潮流的商办产品十分有吸引力，而且在短期内能看到一定的回报。

眼下我们常见的直播带货、网红工作室大部分会选择这类商办产品，对于他们来说，“短平快”的投资属性、初期资金不高的优势是很具有吸引力的。

△装修公司效果图

细看万科金域缇香·西缇的优势，抛开正常需求之后，还能兼顾投资属性，随意组合，将置业与创业相结合，将生活品质、生产资料都最大化。

这就很符合当下有追求、有想法的一代人的选择，同时又将商办的价值发挥到了最优，升值潜力也更为深远。

△装修公司效果图

细细分析下来，你能发现无锡商办产品真的迎来了春天，长江路板块的万科金域缇香·西缇绝对能成为下一个投资新风口。