从业房产策划多年，说说我目前认为的深圳二手房市场行情，主要从几个维度来看，欢迎探讨，板砖轻拍！

深圳房价2022年房价走势（深圳房价2022年房价走势图）

1、从宏观的城市基本面来看

总所周知，地方政府发展经济最喜欢用、也是最常用的就是土地财政，当一个政府依靠房地产在城市发展GDP比重越高，意味着这个城市对房地产的依赖性就越大。从这个表格我们看出，深圳的房地产占城市总GDP的12%左右，这就意味着房地产是城市经济的来源之一，但不是最核心的经济收益。对于非核心的经济收益，那深圳的调控政府可能就会一直维持不松动，而像依赖土地财政的城市，很多都取消了指导价，这个就是原因所在了。所以，很难期望深圳在短期内进行调整和松动

2、从房地产看泡沫和指导价

任何国家、任何城市、只要是利用了杠杆原理，就会产生泡沫，房地产尤其是，毕竟只要缴纳部分的首付款，就可以买卖房产。我们知道，深圳房价在2020-2021年有一波大规模的上涨，这个上涨其实是没有任何经济加持，存粹是因为疫情导致的恐慌型上涨，这个上涨有的区域可以高达40%，其实看过来，还是有点夸张。

打个比方，如果原来卖6万，一下就蹦到8万了。为了控制房地产，政府在2021年2月出台了二手房指导价，看过指导价就应该明白，政府是把房价控到了疫情之前的价格，也就是恐慌型上涨之前，也算是比较合理的价格。

但是很多业主接受不了，尤其是高价上车的人，都希望这个指导价可以上调，深圳早期也传出过几次要上调的声音，后来就销声匿迹了。为什么会这样，如果从控房价的角度来看，我认为是很难松动的。一、是国家坚持房住不炒，二、本就是要挤压房产泡沫，降杠杆，不单单是开发商的三道红线，二手房同样也要一起。如果说一手房买卖，政府可以获得财政收入，那二手房买卖，就是业主单方获得收益。如果是提早出货，在2022年前，先跑的价格还能高一些，后面的，价格也只会越来越低。

3、严控资金来源卡信贷

都说打蛇打七寸，相信90%的客户买房都是通过银行信贷来购买，国家一直希望房地产可以软性着陆，想用时间换空间，来挤压房地产的泡沫，因为疫情的原因和美国不断的加息，导致计划受到影响，很多城市都出现了经济问题，但目前来看，深圳的经济结构比较健全，想通过楼市去刺激恐怕有一定难度，同时，从信贷源头进行卡断，导致买家购买力大幅度的下降和减少，二手成交持续维持在低位状态。这个就需要买卖二手房的人要有更理性的认知。

4、加大新房供应来调整市场供应结构

一方面深圳政府严控二手，另一方面加大一手新房供应，深圳一手卖得好是因为一二手房源的倒挂，很多人感觉抢到了新房就财富增值，这点放到以前确实是。但现在的情况就完全不一样了，如果是抢房炒房，很可能就会变成长期持有的状态。所以一手房销售上，热度会有一定的抑制，当然，如果是超值的豪宅，依然会受到有钱的疯抢。毕竟在深圳，有钱的人还是多的，但人都不傻。好的项目一定是有性价比的。二手房同理，如果没有超高性价比，一手的房源势必会分流很大一部分原本想要购买二手房的客户。至于夹在中间的改善型客户，应该会有点难过，这个只能等以后再出政策看情况了。