我知道这几年大家都很郁闷，所有人的资产都跌了，但今年开始不一样了，今年是广州全面筑底到逐渐回升的一年，泡沫不仅没有了，而且存在严重低估。

今天我们就用数据和逻辑来说清楚这件事情，广州房价为什么超跌了，被低估了至少2万，千万别再说广州不行了，不买房的也没必要继续唱衰广州。

大家看到最后，文末会有一个各区的合理价格区间供大家参考。

01

根据年初统计局的数据，2025年广州居民人均可支配收入是80591元， 而深圳2025年居民人均可支配收入是84945元。

但如果只统计城镇居民可支配收入的话广州是86069元，比深圳还略多一点，这个统计口径的差异主要是基于城镇化率，深圳是99.8%，广东省第一，广州是87.2%，全省排名第六。

广州跟杭州基本持平，这个数字放在全国都是第一梯队的。

再看高净值人群，2025胡润财富报告里，广州千万净资产家庭有7.1万户，全国第五，比杭州还多，还有4400户亿级资产家庭，藏富的实力摆在这。

上市公司这块，2025年末广州A股上市公司就有157家，总市值超2.2万亿，这些都是广州的家底，也是广州楼市最核心的购买力。

据WIPO统计，2025年深圳-香港-广州位于全球百强创新集群首位。

广州从来不是单打独斗，背后是整个珠三角的万亿产业集群，加上广州本身的公共服务、教育医疗资源，对大湾区以及全国的购买力都是极具吸引力的。

人才方面更不用说，2025年95后人才净流入占比1.2%，稳居全国第五，和深圳形成双向人才互动，每天都有新鲜的人才和资本往广州涌，这样的城市，楼市根本没理由一直低位徘徊。

02

再说说大家最关心的房价现状，这几年的下调，早把广州房价的泡沫挤得一干二净了。

2025年广州二手房成交均价才26420元/㎡，同比跌了6.7%，是近五年的最低位，不少板块的房东主动降价20%-30%才勉强成交，全市挂牌量更是创了历史新高。

要知道，同为一线城市的深圳二手房均价5.4万/㎡、北京5.3万/㎡、上海5.6万/㎡，广州连人家的一半都不到，这个价格差，根本不是一线城市该有的水平。

更关键的是，广州的房价和自身的城市实力完全不匹配，咱们简单对标一下就清楚了。

从人均收入房价比来看，深圳城镇人均8.4万，房价5.4万/㎡，一年收入能买1.55平米，而广州人均8.6万，房价才2.6万/㎡，一年能买3.3平米，这个差距意味着广州房价只要涨到4.8万/㎡，才刚和深圳的收入房价比持平，这就有2.2万/㎡的上涨空间。

再看高净值家庭数量，广州600万资产家庭是16.6万户，深圳600万资产家庭是17.5万户，广州是深圳的94%，按这个比例，广州房价也该摸到5万/㎡，还差2.4万/㎡。

就算考虑到广州房子的价值，打个折，广州房价也至少该涨到4.6万/㎡以上，也就是再涨2万/㎡，才是合理的价格，即便这样，也只有深圳房价的85%。

但你要知道，广州实际管理的人口是比深圳要多500万的，不管是地铁客流还是高铁客流、机场客流，都可以佐证这一点。

当然拉低广州房价的是比深圳庞大的大得多的远郊，比如增城从化花都南沙这些刚需之地，成交占比并不少。

此外，广州到2035年还有大量的人口规划空间，不像北京上海有人口红线，人口和需求的增量摆在这，购买力还会源源不断进来。

03

更重要的是，现在的广州楼市，已经出现了明显的分化，刚需在观望，但富人已经开始进场了。

2025年广州卖得最好的，其实是豪宅，而且2025年广州是全国顶豪成交套数增长幅度最多的城市。

去年保利开的几个豪宅盘，基本都是首开就爆，比如去年上半年开的保利天奕和保利天曜，下半年开的玥玺湾、翡丽甲第，今年初九越秀就拿下了珠江新城马场地王，楼面价8.5万。

富人是最有眼光的，毕竟豪宅在高峰和低谷时差的可不是一两百万，是几千万。

他们更明白现在就是周期的底部，现在这个时候入场，买房的条件最好、价格最低、地段更优、稀缺性更强，一旦行情起来了，产品也没有做得那么好了，价格又会贵到天上去。

当然，我不是让大家闭眼冲，广州楼市的分化只会越来越明显，远郊缺乏产业支撑的板块可能还会横盘，但核心区的天河、海珠，还有琶洲、金融城、万博核心板块，当下的价格不仅有2万/㎡的修复空间，甚至翻倍都有可能。

天河海珠均价6万+，荔湾白云番禺黄埔均价4万+，花都南沙增城2万+，这才是相对合理的价格，基本是现有均价的一倍左右。

一是没有超过北上深杭，二是跟二线城市差不多，比如南京厦门苏州等，这样的估值既很合理又很具优势。

这个2万/㎡的估值缺口，不是会不会补的问题，只是什么时候补的问题。等大家都反应过来，广州的房价，就再也不是今天这个数了。