前两天中央又开会了，开完会释放的信号非常明确，更加积极的财政政策以及适度宽松的货币政策。可以说这两句话就能总结整个会议的核心内容。

很多人就说这个跟2008年是不是太像了？市场都很多人预测说这个会不会像2008年、2009年和2010年11年的时候房价开始上涨，物价也开始暴涨？08年金融危机之后很多人都会记得，09年出台了4万亿货币宽松之后房价股价全都开始暴涨。

像深圳的房价，金融危机之前不到9000块钱一平米，到了金融危机之后2011年的时候就达到了17000元每平米，涨了近一倍。物价也是快速飞涨之后开始慢慢收缩银根。

所以根据有了这个年经验，这一次市场在会议政策再次定调一下，会不会像上次一样大水漫灌之下再现2008年房价的暴涨？全国迎来新一轮的普涨浪潮？可以说这个是很多人关心的问题。

刚才看到有专家分析说这一次可能跟上一期有所不一样，不可能普涨暴涨也概率不大。为什么？因为房价已经是相对阶段性的高位，居民的杠杆率也不一样。2008年的时候杠杆率大概18%，还有很大的提升的空间。这几年的刺激，现在居民杠杆率大概67%左右，一些个别城市厦门、杭州、南京这些可能还会更高一些，最高的时候可能超过百分之百，就是已经加到很高的位置了。

另外房价的基数基础也不一样，2019年的时候全国的均价才4695元每平方，现在已经基本上接近1.1万元平米。所以在这样一个情况下往上涨尤其是暴涨还是挺难的。深圳当年才9000元，现在经过了两三年的下跌也是在6万左右。

如果现在继续大涨暴涨，第一个基数比较大，第二个居民的收入难以承受，还有就是整体经济，虽然目前还处于快速发展的阶段，但是目前整体经济肯定是跟之前不能同日而语了，经济有所放缓。

从房地产行业来说之前那会还是青少年，现在已经进入中年人，整体来看就是房地产行业已经发展，已经进入了相对比较稳定的阶段。举个不恰当的例子，比如20岁的时候来一颗蓝色小药丸还能行，但是到了40岁的时候再来一颗蓝色小药丸的时候，可能药效持续的时间就没有那么长时间。这个例子不太恰当，但是却能非常贴切的来下形容这个事，大概就是这么一个意思。

另外就是2008年的时候城镇化率，之前的2008年的时候可能还是比较低的45%左右，当时大部分农民还没有出城谋生，还有很大的提升的空间。但现在整个城镇化率已经比较高，相对来说比较高的位置67%左右，但未来还有提升的空间。像发达国家大概在80%左右，还有接近十几个点的提升空间。

多地上马大规模的造城进程的运动已经不在了，只是有一些零星的一些城镇化的后续动作。当然这个对于楼市来说还是利多的因素，因为毕竟还有提升的空间。而且在过去的经济一般的情况下面，出现口罩的情况下面，甚至出现了逆城市化的现象。

要知道逆城市化经济变好之后，逆城市化自然会有所改变。过去经济变好的一二线城市拿的资源相对来说更多一些，工作机会也更多，所以人口流入加速。而过去不少人在一二线城市活不下去，只能回农村。但是随着经济不断的向好，经济不断的向上，这样的情况下面，逆城市化肯定是会有所改变的。

除了一二线城市之外，其实大部分小城市会出现人口的流出。简单举个例子，比如像鹤岗这样的城市，之前在没有网上爆火之前就是资源枯竭性的城市，大量的人口外流，产业空心化，煤炭资源被掏空。最后就是在这个时代的发展之下，慢慢沦为了边缘的城市。

所以很多年轻人跑去广东打工、上海打工、珠三角、长三角还有京津冀去打工，剩下的中西部的一些小城市的人口是否是净流出的？就是这样一个情况下，人口在增量已经到头的情况下，开始存量竞争之下，只有一二线城市部分的一些城市才有可能迎来房价的上涨甚至是暴涨。

未来中国的房地产市场一定是显著分化的，三线小城市可能永远涨不回去了，能够跟随大潮流涨回去只剩下一些一二线城市。房子可以说在未来非常非常重要的趋势，并不是像之前闭着眼睛买就能赚，这是楼市的基本的逻辑。

你觉得未来随着政策逐渐落地，大水漫灌之下房价的普涨，新一轮的暴涨还会到来吗？专家分析的有道理吗？